اثبات قوه قاهره در قرارداد مشارکت در ساخت

قوه قاهره یا فورس ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت از معاذیر معافیت محسوب شده و به موجب آن متعهد محکوم به خسارت نمی شود.‌

زمانی که سازنده می بایست در موعد مقرر ساختمان را آماده و واحدهای مشخص را تحویل مالک نماید در صورت تاخیر، عذری از وی پذیرفته نمی شود مگر فورس ماژور را اثبات کند.

در این نوشته وکیل ملکی تهران به بیان موارد قوه قاهره و اثبات آن در قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته است.

قوه قاهره چیست؟

قوه قاهره یا فورس ماژور به هر حادثه خارجی و غیرقابل پیش بینی و غیرقابل دفع گفته می شود. قانون مدنی در مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ در خصوص استنادپذیری قوه قاهره تکلیف را روشن نموده است.

ماده ۲۲۷: “متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تادیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که‌ نمیتوان مربوط به او نمود.”

ماده ۲۲۹: “اگر متعهد به واسطه حادثه که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.”

چنانچه سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت در موعد مقرر به تعهد خود عمل نکند، باید از عهده خسارات وارده به مالک برآید. اما اگر وقوع قوه قاهره را اثبات کند از پرداخت خسارت وارده معاف می شود.

مصادیق فورس ماژور عبارتند از: جنگ، سیل، زلزله، آتش سوزی گسترده، بیماری مسری فراگیر، اعتصابات عمومی، عمل متعهدله، نسخ یا تغییر قانون و سایر موارد مورد توافق ضمن عقد.

قوه قاهره در مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت عقدی است که با مشارکت مالک ملک و سازنده منعقد می شود. به موجب آن آورده مالک، ملک موضوع عقد و آورده سازنده تخریب، ساخت و تکمیل واحدها است.

بیشتر بدانید:

تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از موارد مهم در قرارداد مزبور، توافق در مورد قوه قاهره و آثار آن می باشد.‌ چرا که اگر توافق یا منعی در این مورد نباشد، متعهد به هر طریقی خصوصاً به عذر افزایش قیمت‌ها و تحریم از اجرای مسئولیت امتناع می نماید.

تعهد سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت تعهد به نتیجه است. به این معنی که متعهد حصول نتیجه را به نوعی تضمین می کند. در این صورت با تأخیر در اجرای عقد باید خسارت وارده را بپردازد مگر قوه قاهره را ثابت کند. در اینجا اثبات موارد بر عهده متعهد خواهد بود.

در مقابل، تعهد به وسیله قرار دارد. به این معنی که حصول نتیجه قصد طرفین نمی باشد. در این صورت متعهدله به منظور مطالبه خسارت باید تقصیر متعهد را ثابت کند مانند تعهد پزشک به درمان بیمار.

مانع موقت و دائمی و آثار آنها

گاهی قوه قاهره و مانع ایجاد شده موقت است مانند بیماری متعهد، گاهی دائمی است مانند تغییر قانون. گاهی آنقدر مدت قوه قاهره طولانی می شود که در حکم دائمی است مانند تحریم غیرقابل پیش بینی و غیرقابل دفع.

بیشتر بدانید:

الزام به ایفای تعهد

معمولا طرفین در قرارداد توافق می کنند در صورت وقوع قوه قاهره، عقد به مدت سه ماه معلق شود. پس از پایان سه ماه اگر حادثه رفع شده باشد قرارداد ادامه می یابد در غیر این صورت عقد منفسخ می گردد. مدت تعلیق جزء مدت قرارداد محسوب نمی شود.

با وقوع قوه قاهره در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده مراتب را به مالک (مالکین) کتباُ اعلام‌ می کند.

در این صورت تا رفع مانع متعهد مسئولیتی بابت اجرای تعهد تا رفع مانع نخواهد داشت. در صورت وقوع فورس ماژور دائمی، قرارداد منفسخ می گردد. در این جا عوضین طبق توافق طرفین مسترد می گردد.

وضعیت وجه التزام در وقوع قوه قاهره

وجه التزام‌ یا خسارت قراردادی مبلغی مقطوع است که طرفین بابت جبران خسارت تاخیر یا عدم انجام تعهد شرط می کنند. با مطالبه خسارت، دادگاه بدون کم یا زیاد کردن میزان آن، خوانده را محکوم‌ به پرداخت می نماید.

بیشتر بدانید:

ارتباط وجه التزام و قوه قاهره (فورس ماژور)

اگر سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت وقوع فورس ماژور را اثبات کند، از پرداخت خسارت قراردادی معاف می شود. در غیر این صورت ملزم به پرداخت خسارت مورد توافق خواهد بود.

در اینجا خواهان معاف از اثبات تقصیر متعهد خواهد بود و صرف ورود ضرر کافی است.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

 

سوالات متداول

۱- آیا آماده نشدن گواهی پایان کار در موعد مقرر قوه قاهره است؟

این مورد فورس ماژور محسوب نمی شود چون امری قابل پیش بینی است.

۲- آیا طرفین می توانند در قرارداد افزایش قیمت را مصداق قوه قاهره قرار دهند؟

طرفین می توانند توافق کنند در صورت افزایش قیمت تا درصدی مشخص قرارداد را تعدیل کنند.

۳- چنانچه مالک ملک را در موعد مقرر جهت تخریب تخلیه نکند آیا فورس ماژور تلقی می شود؟

عمل مالک در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مصادیق قوه قاهره محسوب شده که اثبات آن برعهده سازنده است.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *