ممانعت از حق در مشاعات ساختمان

ممانعت از حق در مشاعات ساختمان

ممانعت از حق از دعاوی تصرف و مربوط به اموال غیر منقول است سایر دعاوی تصرف شامل تصرف عدوانی و مزاحمت ملکی می باشد.

یکی از دعاوی شایع در خصوص مشاعات ساختمان دعوی ممانعت از حق است. مشاعات ملک مشترک همه مالکین آپارتمان می باشد. لذا استفاده خارج از ضوابط قانونی و آپارتمان نشینی در بسیاری مواقع موجب اختلافات و طرح دعاوی در دادگاه‌ها می گردد.

در نوشته حاضر به طور کاربردی، به موارد ممانعت از حق مشاعات ساختمان و بررسی کلیدی آن پرداخته شده است.

مراحل دعوی ممانعت از حق

  •  دادگاه حقوقی محل ملک به دعوی رسیدگی می کند.
  • دعوی غیر مالی است و هزینه دادرسی بر اساس دعاوی غیر مالی پرداخت می شود.
  • خواسته دادخواست، درخواست رفع ممانعت از حق و اعاده به وضع سابق بعلاوه خسارات دادرسی است.
  • ضمائم دادخواست، دلایل استحقاق خواهان شامل دلیل تصرفات سابق خواهان و تصرفات غیرقانونی فعلی خوانده از جمله استشهادیه یا تامین دلیل می باشد.
  • حکم بدوی دعوی رفع ممانعت از حق بدون قطعیت قابل اجراست در این صورت محکوم له درخواست اجرای حکم بدوی را می نماید.

مشاعات و مشترکات ساختمان

ملک مشاع ملکی است که بیش از یک مالک داشته باشد. در مقابل ملک مفروزی است که دارای یک مالک می باشد. مشترکات ساختمان که طبق صورتمجلس تفکیکی صادره از اداره ثبت، مورد استفاده ساکنین است ملک مشاعی بوده و تحت مالکیت و تصرف همه واحدها می باشد.

طبق قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳ و آیین نامه اجرایی آن، ساختمان از دو قسمت تشکیل می شود: قسمت های اختصاصی و قسمت های مشاعات. قسمت های اختصاصی به زیربنای مورد استفاده در هر واحد گفته می شود.

ماده ۱۰ قانون مزبور می گوید: هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا‌اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد…

قسمت های مشاعی یا مشترکات ساختمان به پارکینگ، راه پله ها، حیاط مشترک، دیوارها و سقف مشترک، پشت بام و… گفته می شود.

بیشتر بدانید:

تعریف ملک مشاعی و خصوصیات آن

ماده ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی: دعوای ممانعت از حق عبارت است از: تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.

ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی: در صورتی که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می کرده اند و بعضی از آنان مانع تصرف یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل خواهد بود.

در قسمت های مشاعات ساختمان همه متصرفین خواه مالک باشند یا غیرمالک، در جزء جزء اشتراکات سهیم هستند. به همین دلیل هیچ یک حق ندارد مانع استفاده دیگری از حق قانونی اش شوند.

بیشتر بدانید:

دعوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق

ممانعت از حق چیست؟

ممانعت از حق عبارتست از اینکه یکی از شرکا مانع استفاده از حقوق انتفاعی و حقوق ارتفاقی شریک در ملک مشاع شود مانند قفل زدن به در پشت بام و مانع شدن از استفاده آن. ممانعت از حق فقط در مورد مال غیر منقول از قبیل آپارتمان، زمین، و باغ واقع می شود.

ارکان دعوی ممانعت از حق عبارتند از: ۱- تصرفات سابق خواهان؛ ۲- تصرفات فعلی خوانده در زمان دادخواست؛ ۳- عدوانی بودن تصرفات خوانده.

ماده ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی: در دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت، خواهان باید ثابت نماید که موضوع دعوا حسب مورد قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی و یا قبل از ممانعت و یا مزاحمت در تصرف و یا مورد استفاده او بوده و بدون رضایت او و یا به غیر وسیله قانونی از تصرف وی خارج شده است.

چگونه دعوی را ثابت کنیم؟

هر دعوایی برای اینکه به نتیجه دلخواه برسد بایستی دادخواست صحیح تنظیم شود، دلایل آن ضمیمه گردد و به طور اصولی دفاع شود. در دعوی رفع ممانعت از حق، خواهان ادله کافی مبنی بر اینکه ملک در گذشته تحت تصرف قانونی او بوده را ضمیمه دادخواست می نماید.

بیشتر بدانید:

ادله اثبات دعوی در دعاوی حقوقی

همچنین دلیل تصرفات غیر قانونی خوانده ارائه می گردد. با ضمیمه نمودن نظریه کارشناسی می توان ممانعت از حق توسط خوانده را اثبات نمود.

ارائه سند مالکیت از سوی خواهان از قرائن حقانیت وی در دعوی محسوب می شود نه دلیل. چرا که این دعوی، دعوایی شکلی است و احراز و اثبات ارکان سه گانه ممانعت از حق در مشاعات ساختمان کافی است.

تفاوت و تشابه ممانعت از حق با مزاحمت و تصرف عدوانی

تشابهات: در هر سه دعوی که دعاوی تصرف نامیده می شوند می بایست سبق تصرف خواهان، تصرف کنونی خوانده در ملک مشاعی و عدوانی بودن تصرفات خوانده وجود داشته باشد. هر سه در مورد املاک و آپارتمانها مصداق پیدا می کنند.

تفاوت: ممانعت از حق، مانع شدن از حق استفاده خواهان از حقوق انتفاعی و ارتفاقی متعلق به ملک است. مزاحمت، تصرف غیر قانونی نسبت به تصرفات قانونی خواهان است بدون اینکه ملک به طور کامل از تصرف خواهان خارج گردد. در تصرف عدوانی، تصرفات خواهان بطور کامل توسط دیگری مورد تصرف غیر قانونی واقع شده و هیچ تصرفی در ملک ندارد.

جرم ممانعت از حق در مشاعات

اگر ذینفع قصد شکایت کیفری در این خصوص داشته باشد، باید سند رسمی مالکیت ملک را ضمیمه شکوائیه نماید. ممانعت از حق جرمی مستمر است و تا زمانی که رفتار مجرمانه ممانعت ادامه دارد شاکی حق شکایت خواهد داشت.

عنصر مادی جرم رفتار مادی ممانعت از حق از سوی متهم است.

عنصر معنوی جرم، سوءنیت عام و خاص متهم است. متهم باید عمل مجرمانه را عامدانه و عالمانه به اینکه عمل ممانعت از حق غیر قانونی است، مرتکب شده باشد. جرمی مقید است به این معنا که علاوه بر سوءنیت عام که قصد و علم ارتکاب جرم است، سوءنیت خاص نیز که قصد وارد آوردن ضرر به شاکی است باید وجود داشته باشد.

عنصر قانونی جرم ماده ۶۹۰ قانون مجازات تعزیرات است.

مجازات جرم طبق ماده ۶۹۰، یک ماه تا یک سال حبس و اعاده به وضع سابق نسبت به تصرف غیر قانونی است. اگر مالک ملک مورد تصرف، اشخاص حقیقی یا حقوقی خصوصی باشند نه دولتی، به موجب قانون کاهش مجازات حبس تعزیری مصوب ۱۳۹۹ مجازات جرم ۱۵ روز تا ۶ ماه زندان است.

در درجه بندی مجازات ها، جرم درجه ۷ است و رسیدگی به آن مستقیماً در صلاحیت دادگاه کیفری ۲ می باشد. جرایم با درجه مجازات ۷ و ۸، از همان ابتدا در دادگاه رسیدگی می شوند.

بیشتر بدانید:

جرم تصرف عدوانی، خصوصیات آن، مجازات و نحوه شکایت

خلاصه نمونه آرای قضایی

◇ در مشاعات آپارتمان چنانچه یکی ازساکنین مانع استفاده دیگری شود شخص ذینفع می تواند دعوی رفع ممانعت از حق مطرح کند دعوی تصرف عدوانی قابلیت استماع ندارد.
(شماره دادنامه قطعی۹۱۰۹۹۷۰۲۲۴۶۰۱۳۷۰ – ۹۱/۱۰/۱۷ شعبه ۴۶ دادگاه تجدیدنظر تهران)

◇ ممانعت از دسترسی به کنتورهای آب و برق از مصادیق بزه ممانعت از حق است.

(شماره دادنامه قطعی ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۲۰۰۸۵۲ – ۹۳/۶/۳۰ شعبه ۲۲ دادگاه تجدیدنظر تهران)

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی در امور ملکی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *