موارد اسقاط سرقفلی

موارد اسقاط سرقفلی
زهرا شریفی

 

اسقاط سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در مواردی ضمن مقررات موجر و مستاجر پیش بینی شده است.‌

سرقفلی وجه و مالی است که مستاجر در زمان قرارداد علاوه بر اجاره به موجر پرداخت می کند. در این صورت مستاجر محل تجاری نسبت به سایرین در اجاره محل حق تقدم و اولویت پیدا می کند.

اما حق کسب و پیشه به تدریج بر اساس ارزش ملک تجاری، اعتبار و شهرت کسب، مشتریان، قدمت و سایر عوامل برای مستاجر محل تجاری ایجاد می گردد.

در مقاله حاضر، وکیل سرقفلی تهران به طور کاربردی به بیان سرقفلی و حق کسب و پیشه و موارد اسقاط آن و سایر موارد مهم پرداخته است.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی وجه و مالی است که مستاجر در زمان قرارداد علاوه بر اجاره به موجر پرداخت می کند. در این صورت مستاجر محل تجاری نسبت به سایرین در اجاره محل حق تقدم و اولویت پیدا می کند.

حق کسب و پیشه به تدریج بر اساس ارزش ملک تجاری، اعتبار و شهرت تجاری، مشتریان، قدمت و سایر عوامل برای مستاجر محل کسب ایجاد می گردد. بنابراین مبنای حق سرقفلی قراردادی و مبنای حق کسب و پیشه و تجارت قانونی است.

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ موارد اسقاط سرقفلی و حق کسب و پیشه ذکر شده است.

بیشتر بدانید:

مقایسه سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

اسقاط ارادی سرقفلی

اسقاط سرقفلی عبارت است از اینکه به واسطه تخلف مستاجر محل کسب، حقوق صنفی وی به موجب قانون از بین برود.

قراردادهای اجاره منعقده قبل از تاریخ ۱۳۷۶/۵/۲۶ تابع قانون سال ۱۳۵۶ هستند. به موجب این قانون و ماده ۳۰ آن، طرفین نمی توانند با اراده و به صورت توافقی سرقفلی را ساقط نمایند.

مقررات آمره این قانون در جهت حمایت از مستاجر وضع شده اند. لذا هرگونه توافقی برخلاف مفاد و قواعد آن اگرچه به تراضی باطل است.

ماده ۳۰ قانون موجر و مستاجر: کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و ‌باطل اعلام خواهد شد.

اسقاط قانونی سرقفلی در قانون ۵۶

در مواردی حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت مستاجر به واسطه تخلف مستاجر محل تجاری قانوناً ساقط می شود. این موارد که در قانون احصاء شده اند عبارتند از:

۱- هرگاه مستاجر در محل کسب تعدی و تفریط کند. به گونه ای که اعمال وی بر استحکام بنا تاثیر منفی بگذارد. بنابراین هر تعدی و تفریطی مسقط حق سرقفلی مستاجر نخواهد بود.

بیشتر بدانید:

تعدی و تفریط مستاجر و تخلیه سرقفلی

۲- هرگاه شغل مورد اجاره در قرارداد معین باشد و مستاجر تغییر شغل دهد. به طوری که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق نباشد.

۳- در مواردی که مستاجر در طول یکسال با دوبار اخطاریه دفترخانه (در اجاره نامه رسمی) و اظهارنامه (در قرارداد عادی یا شفاهی) از سوی موجر، اجاره را بپردازد و اجاره برای بار سوم در طول یکسال پرداخت نشود.

اگر مستاجر بدون رضایت کتبی موجر مورد اجاره را منتقل کند، مستحق نصف سرقفلی و حق کسب و پیشه به مستاجر می باشد. بنابراین در این مورد سرقفلی اسقاط نمی شود.

اما اگر مستاجر با اقامه دعوی تجویز منافع به غیر مورد اجاره را با حکم قطعی دادگاه منتقل کند، موجر باید کل سرقفلی را به وی بپردازد.

بیشتر بدانید:

تجویز انتقال منافع ملک تجاری به غیر

اسقاط سرقفلی در قانون ۷۶

قراردادهای اجاره ای که بعد از تاریخ ۱۳۷۶/۵/۲۶ منعقد شده اند، تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ هستند. در این قانون صرفاً سرقفلی مورد توافق طرفین وجود دارد و حق کسب و پیشه و تجارت وجود ندارد.

به موجب این قانون، اگر مستاجر در ابتدای اجاره سرقفلی پرداخته باشد، در زمان تخلیه، استحقاق قیمت عادله روز را خواهد داشت.‌ چون مبنای اجاره های قانون ۷۶، قراردادی است لذا طرفین می توانند توافق کنند سرقفلی پرداخته شود یا خیر.

اگر در قرارداد اجاره عنوان شود ملک تجاری با سرقفلی به اجاره مستاجر واگذار شده است در زمان تخلیه مستحق قیمت روز آن‌ خواهد بود.

در مواردی سرقفلی به مستاجر بعدی منتقل می شود، و مستاجر بعدی به مستاجر اولیه سرقفلی می پردازد. در این صورت مستاجر بعدی در زمان تخلیه حق مطالبه سرقفلی از مالک را نخواهد داشت.

چنانچه مستاجر تخلف نموده باشد این امر موجب اسقاط حق مستاجر نسبت به مطالبه ارزش روز سرقفلی در زمان تخلیه نخواهد بود.‌

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

 

سوالات متداول

۱- ارفاق قانون ۵۶ در مورد مستاجری که اجاره نپرداخته چیست؟

در اینجا اگر خوانده پس از اقامه دعوا اجاره معوقه بعلاوه بیست درصد آن را بپردازد، سرقفلی ساقط نمی شود.

۲- آیا طرفین می توانند به تراضی حق کسب و پیشه مستاجر را ساقط کنند؟

طرفین تحت هیچ عنوانی نمی توانند این حق را اسقاط نمایند.

۳- اگر ابتدای اجاره سرقفلی پرداخته شده باشد آیا با تخلف مستاجر قانون ۵۶ این وجه نیز ساقط می شود؟

تخلف مستاجر در مورد اجاره های تابع این قانون، موجب اسقاط سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت می گردد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *