- قانون بیمه شخص ثالث – نکات کاربردی - 2024-11-09
- سند در دعاوی حقوقی – آثار و نحوه دفاع - 2024-10-28
- تهاتر – شرایط تحقق و انواع آن - 2024-10-26
تنظیم اجاره نامه ملک اعم از مسکونی و تجاری باید با دقت کامل و با جزئیات ضمن رعایت نکات قانونی صورت بگیرد. روابط طرفین در اجاره ملک مسکونی تابع شروط ضمن عقد و مقررات موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و مبحث اجاره در قانون مدنی است.
در این مقاله وکیل امور قراردادها به طور کاربردی نحوه تنظیم اجاره نامه ملک مسکونی و شروط ضروری و ضمانت اجرای تعهدات طرفین را بیان می کند.
شما می توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم قرارداد، دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
قرارداد اجاره ملک
اجاره ملک عقدی لازم است که دارای مدت معین می باشد. این قرارداد جز از طریق اقاله، انفساخ، فسخ، بطلان یا انقضای مدت منحل نمی شود. بنابراین مانند عقود جایز طرفین هر زمان اختیار بر هم زدن عقد را نخواهند داشت.
انواع اجاره شامل مسکونی و تجاری است. اجاره با کاربری مسکونی از قبیل خانه، ویلا و آپارتمان است. اجاره با کاربری تجاری مانند مغازه و امثال آن جهت کسب سود واگذار می شود.
ضمن اینکه قراردادهای اجاره می بایست توسط طرفین در سامانه، به صورت الکترونیک ثبت گردند.
نکاتی که باید در تنظیم اجاره نامه رعایت شود
۱- قرارداد اجاره ملک مسکونی کتباً تنظیم شود و دو نفر شاهد ذیل آن را امضا نمایند. همچنین در صورت تمدید مدت، شهود ذیل تمدیدنامه را امضا کنند.
۲- مدت عقد اجاره باید معین باشد مانند یکساله یا دوساله… اگر مدت ذکر نشود و قابل تعیین نیز نباشد عقد باطل بوده و فاقد آثار حقوقی می باشد.
۳- مبلغ اجاره بها باید مشخص باشد. در غیر این صورت از قرار روزانه، ماهیانه یا سالانه فلان مبلغ تعیین می شود.
بیشتر بدانید:
۴- موجر یا مالک عین است یا مالک منفعت. بنابراین اگر مالک منفعت است بررسی می شود حق انتقال منافع را در مدت اجاره به غیر دارد یا خیر. اگر فاقد چنین حقی باشد، مالک می تواند با رد معامله (اجاره نامه دوم) بطلان آن را از دادگاه درخواست و مطالبه خسارت نماید.
۵- ملک مفروزی است یا مشاعی. ملک مفروزی آن است که ششدانگ عرصه و اعیان متعلق به یکنفر باشد. مشاع ملکی است که ششدانگ آن بیش از یک مالک داشته باشد. اجاره ملک مشاع به نسبت قدرالسهم موجر صحیح است. لکن تصرف در آن منوط به رضایت تمامی شرکاست.
۶- اگر ملک ورثه ای است گواهی انحصار وراثت اخذ و پیوست قرارداد شود. در این صورت همه وراث باید ذیل قرارداد را امضا نمایند. در صورت فقدان ولو یک امضا، خطر بطلان قرارداد و ادعای خسارت از سوی وارثی که امضا ننموده وجود دارد.
۷- مشخصات پلاک ثبتی اصلی – فرعی – بخش – قطعه – مساحت – سند مالکیت و متعلقات و ملحقات ملک شامل پارکینگ، انباری، آب، برق، گاز، تلفن و سایر موارد کاملاً ذکر شود.
۸- زمان تحویل کامل ملک به مستاجر که همزمان با پرداخت ودیعه است در قرارداد مشخص می شود. چنانچه در تحویل مورد اجاره تاخیر شود، علاوه بر انجام اصل تعهد، وجه التزام روزانه تا زمان تحویل به مستاجر پرداخت می شود.
۹- در صورت تاخیر در تخلیه، خسارت وجه التزام روزانه فلان مبلغ توافق می گردد. معمولاً یک فقره چک به عنوان تضمین تخلیه ملک تحویل موجر می شود. در این صورت با عدم تخلیه به موقع علیرغم پرداخت مبلغ ودیعه، موجر حق وصول چک را خواهد داشت.
۱۰- در مواردی بابت تضمین پرداخت به موقع اجاره بها و خسارات وارده چک صادر و تحویل می گردد. طرفین می توانند شرط کنند در صورت تاخیر در پرداخت هر قسط یا اقساط اجاره بها، موجر حق مراجعه به بانک محال علیه و وصول چک را خواهد داشت.
۱۱- شرط می شود تخلیه موکول به تودیع ودیعه به حساب مستاجر است. در صورت عدم تخلیه به سبب عدم پرداخت ودیعه، خسارت به مستاجر تعلق نمی گیرد. اجور معوقه و بدهی های آب و برق و گاز و تلفن و سایر بدهی های دولتی از محل ودیعه قابل برداشت است.
۱۲- تصرفات مستاجر بعد از انقضای مدت قرارداد اجاره ملک مسکونی که بدون رضایت موجر است اجرت المثل تلقی می شود. در این صورت، مطالبه اجرت المثل بعلاوه وجه التزام از آنجا که هر دو خسارت هستند با مشکل مواجه می شود. شرط می شود تا زمان تخلیه، مستاجر ملزم به پرداخت مبلغ اجاره بعلاوه وجه التزام تأخیر در تخلیه خواهد بود.
بیشتر بدانید:
۱۳- جهت تاخیر در پرداخت اقساط اجاره وجه التزام (خسارت قراردادی) تعیین می گردد. موجر می تواند در این مورد حق فسخ پیش بینی نماید.
۱۴- لازم به توجه است چون اجاره نامه دارای مدت است لذا فسخ قرارداد چندان نتیجه ای ندارد. چرا که طرح دعوی تایید فسخ و صدور حکم دادگاه مدتها به طول می انجامد. چه بسا در این مدت قرارداد اجاره پایان یافته و مستاجر ملزم به تخلیه است.
۱۵- فروش ملک در اثنای اجاره، به قرارداد اجاره خللی وارد نمی آورد. در این صورت اگر بین فروشنده و خریدار مراتب شرط نشود، مالک جدید نمی تواند دعوی تخلیه مطرح کند. چرا که رابطه قراردادی فیمابین مالک جدید و مستاجر وجود ندارد. در این صورت لاجرم دعوی خلع ید مطرح می گردد.
جهت دریافت مشاوره تخصصی و تنظیم قرارداد با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
سوالات متداول
۱- آیا وصول چک تضمینی وصف کیفری دارد؟
طبق رویه محاکم فاقد وصف کیفری است.
۲- ملک دارای اجاره نامه رسمی چطور تخلیه می شود؟
درخواست تخلیه به دفترخانه تنظیم کننده اجاره نامه ارائه و از طریق اجرائیات اداره ثبت ملک تخلیه می شود.
۳- اگر یک شاهد قرارداد را امضا کند آیا صدور دستور تخلیه امکانپذیر است؟
برای صدور دستور تخلیه فوری باید اجاره نامه تنظیم و به امضای دو شاهد رسیده باشد. اجاره نامه ای که یک شاهد دارد حکم تخلیه توسط دادگاه صادر می شود.