قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه تنظیم آن

قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه تنظیم آن

در قانون مدنی در مورد قرارداد مشارکت در ساخت صحبتی نشده است. این قرارداد نوعی عقد مشارکت مدنی بوده که طرفین در نفع و ضرر آن سهیم می باشند. در دسته بندی عقود معین و غیر معین جزء عقود نامعین محسوب می شود.

متن برخی قراردادهای مشارکت در ساخت به صورت ناقص تنظیم می شوند و همه تعهدات و ضمانت اجراهای سازنده را در بر نمی گیرد. بر این اساس مالکی که اطلاع کافی در مورد مسائل حقوقی این گونه قراردادها ندارد ذیل آنها را امضا می کنند و موجب می شود گاهاً عقدی به طور یکطرفه و به نفع سازنده تنظیم گردد.

 از آنجا که نگارش یک قرارداد مشارکت در ساخت صحیح که در برگیرنده همه نکات و جزئیات لازم باشد امریست ضروری لذا توصیه می گردد نگارش آن را به وکیل امور قراردادها دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی بسپرید.

قرارداد مشارکت در ساخت به چه معناست؟

قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که میان مالک رسمی زمین و سازنده هر دو تحت عنوان سرمایه گذار منعقد می گردد.

به موجب این قرارداد سازنده متعهد می شود بر روی زمین موضوع قرارداد طبق شرایط و قرارداد فی مابین ساختمانی احداث و تحویل مالک یا مالکین عرصه دهد. ضمن اینکه به موجب قرارداد اقدام به اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی مجزا برای هر واحد شود.

قرارداد مشارکت در ساخت عقدی لازم، عهدی و تملیکی است. به عبارتی هر یک از طرفین در مقابل دیگری متعهد به انجام‌ کار و ایفاء تعهدی می گردد.

مالک متعهد به تخلیه و تحویل ملک در ظرف مهلتی از تاریخ قرارداد می شود. برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت اخذ کد رهگیری الزامی نیست.

بیشتر بدانید:

نکاتی که باید در تنظیم مبایعه نامه رعایت شود

شریک یا سازنده متعهد می شود ملک را طبق برنامه زمانبندی که مورد تراضی واقع شده شروع و به اتمام رسانده و تحویل مالک دهد. تملیکی بودن قرارداد به این معنی است که ملک در طول ساخت با هر میزان پیشرفت فیزیکی کار به سازنده منتقل می شود.

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

ممکن است طرفین قرارداد دو شخص حقیقی یا حقوقی یا یک شخص حقیقی و یک شخص حقوقی باشند لذا در مورد هر یک باید نکاتی را رعایت نمود. اگر طرف قرارداد شخص حقیقی باشد:

۱- بالای هجده سال سن و دارای اهلیت قانونی باشد.

۲- ممنوع المعامله و ورشکسته نباشد اگر مالک است ملک مشارکتی مصادره ای یا در توقیف مرجع قضایی یا ارگانی نباشد.

۳- مشمول قانون منع مداخله کارکنان دولتی در معاملات دولتی مصوب ۱۳۳۷ نباشد.

۴- اگر اتباع است دارای پروانه کار باشد.

۵- تصویر برابر با اصل اوراق شناسایی ضمیمه گردد. کدملی، اقامتگاه، کد پستی و تلفن در قرارداد ذکر شود.

۶- اعتبار مالی، علمی و فنی در انجام کار بررسی گردد.
اگر طرف قرارداد شخص حقوقی یا شرکت است می بایست موارد زیر رعایت شود:

۱- نام کامل شرکت، شماره ثبت، شناسه ملی، اقامتگاه قانونی، کد اقتصادی و تلفن در قرارداد ذکر شود.

۲- نام مدیران و نمایندگان قانونی ذکر شود.

۳- اساسنامه شرکت بررسی شود که با موضوع آن مطابقت داشته باشد.

۴- آخرین روزنامه رسمی منتشره که دارندگان حق امضا در آن قید شده بررسی و ضمیمه قرارداد گردد. ۵- وضعیت مالی شرکت و اعتبارات آن بررسی گردد.

موضوع قرارداد

موضوع قرارداد عبارت از ساخت و احداث بنا طبق توافقات طرفین بر اساس دستور نقشه و پروانه ساختمان صادره از سوی شهرداری منطقه بر روی زمین مالک می باشد.

مشخصات ملک مورد ساخت به طور کامل و با جزئیات طبق سند مالکیت در قرارداد ذکر می گردد. در کل، موضوع قرارداد مال یا عملی است که هر یک از طرفین متعهد به ایفاء یا تسلیم آن می باشند.
موضوع در قرارداد مشارکت در ساخت بسیار حائز اهمیت است. نوشتن موضوع بایستی روان، روشن و به دور از هر گونه ابهام و الفاظ نامفهوم باشد.
اگر در زمان انعقاد قرارداد پروانه ساخت توسط مالک صادر شده باشد تمام مشخصات آن در قرارداد ذکر می گردد. در قرارداد قید می شود تعهدات سازنده بر اساس پروانه صادره می باشد تا بعداً مالک به هر نحوی ادعایی فراتر از مفاد آن ننماید.

بیشتر بدانید:

الزام به اخذ گواهی پایان کار

مدت قرارداد

طرفین توافق می کنند طی مدت معین بسته به حجم ساخت موضوع قرارداد انجام و به مالک یا مالکین تحویل داده شود. مدت مزبور با رضایت مالک قابل تمدید می باشد.

آورده و سهم الشرکه طرفین

آورده و سهم الشرکه طرف اول: ارزش ملک کلنگی یا زمینی است که مالک تحت عنوان سرمایه مشارکت معرفی می کند. ممکن است، طرف قرارداد خود مالک رسمی باشد و یا به وراثت مشارکت نماید.

در صورتی که ملک ورثه ای باشد می بایست گواهی انحصار وراثت ارائه گردد و همه وراث طبق اسناد مالکیت و با مشخص بودن سهامشان قرارداد را امضا کنند. در صورت عدم صدور سند مجزا گواهی برابر با اصل تسویه مالیات بر ارث ضمیمه می گردد.

آورده و سهم الشرکه سازنده یا طرف دوم: هزینه های ساخت و احداث کل بنا مطابق نقشه شهرداری و پروانه ساختمان و پیوست های قرارداد می باشد.
هزینه های خرید و راه اندازی انشعاب های آب، برق، گاز، فاضلاب، آتش نشانی، کابل کشی مخابراتی و سایر موارد بر عهده سازنده قرار می گیرد.
در قرارداد توافق می گردد مصالح ساختمانی مصرفی چه مواردی را شامل می شود و از چه نوع و چه درجه ای است.

میزان سهم هر شریک

سهم شریک اول درصدی از کل و سهم شریک دوم نیز درصدی از کل ساخت و ساز تعیین می گردد. معمولاً به صورت ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰ می باشد. تعیین درصد سهم هر یک از طرفین بستگی به ارزش ملک و ارزش ساخت دارد.

بیشتر بدانید:

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

ضمانت اجرای تعهدات طرفین

در صورت تخلف هر یک از طرفین در انجام تعهد و تاخیر در انجام هر بخش آن، خسارت روزانه یا به صورت درصدی یا مبلغی مقطوع تعیین می گردد. در هر مورد، تاخیر مشمول وجه التزام قراردادی شده و طرفی که عدم انجام تعهد به زیانش است می تواند آن را مطالبه نماید.

اگر سازنده در شروع به تخریب و ساخت، انجام هر یک از مراحل احداث بنا، اخذ پایان کار، اخذ صورت مجلس تفکیکی یا ثبت تقسیم نامه به دلایل غیر موجه تاخیر نموده باشد برای هر یک خسارت تعیین می گردد.

طرفین در قرارداد موعدی جهت تخلیه ملک و تحویل آن به‌ سازنده تعیین می نمایند برای این منظور خسارت تعیین می گردد. اگر مالک یا مالکین ملک را در موعد مقرر تخلیه نکنند، سازنده می تواند خسارت قراردادی را از مالک مطالبه نماید همچنین در هر موردی که تعهدی برعهده مالک باشد و نقض تعهد کرده باشد.

بیشتر بدانید:

وجه التزام قراردادی

جدول زمانبندی مراحل ساخت و احداث بنا

یکی از مواردی که لازم است در قرارداد مشارکت رعایت شود زمان بندی اجرای مراحل مختلف ساخت است. بر این اساس، طرفین مشخص می کنند هر مرحله از احداث بنا در چه بازه زمانی تکمیل می شود. مالک برای تاخیر در هر یک از مراحل که شامل فنداسیون، سفت کاری و نازک کاری می شود ضمانت اجرا تعیین می نماید.

منع سازنده از پیش فروش ملک

مالک (مالکین) می تواند سازنده را از پیش فروش واحد خود منع کنند یا پیش فروش را منوط به رضایت آنها نماید. همچنین شرط کنند سازنده حق انتقال واحد را تحت هیچ عنوانی تا پایان ساخت و تحویل نخواهد داشت. مالک ضمانت اجرای تخلف از این مورد را تعیین و در صورت تخلف خسارت تعیین می نماید.

مالک می تواند شرط کند در صورت انتقال آپارتمان بدون موافقت مالک، هیچ تعهدی در برابر خریدار یا پیش خریدار در مورد تکمیل و تحویل و سایر تعهدات سازنده نخواهد داشت.

بیشتر بدانید:

الزام به تنظیم سند رسمی و مراحل آن

تعهدات سازنده

▪︎ انجام به موقع امور شهرداری و تشکیل پرونده جهت صدور نقشه معماری و پروانه ساختمان
▪︎ شروع به تخریب و ساخت بنا در زمان مقرر
▪︎ اجرای به موقع هر یک از مراحل ساخت و احداث بنا
▪︎ انجام هر مرحله مطابق نقشه معماری، پروانه ساخت و نقشه تاسیسات ساختمان
▪︎ تحویل واحدها در موعد مقرر
▪︎ گرفتن پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تعیین شده
▪︎ اسکان مالک یا مالکین از زمان تخلیه تا اتمام ساخت و تحویل واحدها
▪︎ اجرای قرارداد مطابق مصالح مصرفی مورد توافق
▪︎ خرید انشعابات آب، برق، گاز و تلفن
▪︎ هزینه های مورد توافق در مورد مالیات، عوارض، ثبت و صدور سند.

تعهدات مالک

▪︎ دریافت پروانه ساختمان اگر برعهده سازنده توافق نشده باشد.
▪︎ اعطای وکالت رسمی و کاری در زمان قرارداد یا بلافاصله پس از آن برای تشکیل پرونده در شهرداری و سایر امور اداری در مراجع ذیربط
▪︎ تحویل سند مالکیت و سایر مدارک مورد نیاز
▪︎ تخلیه کامل ملک و تحویل به سازنده

نحوه تقسیم واحدها

معمولاً در زمان قرارداد طرفین واحدها را میان خود تقسیم می کنند. اولویت در انتخاب واحدها با طرفی است که سهم الشرکه بیشتری دارد طرفین می توانند به نحو دیگری با یکدیگر توافق کنند.

مالکین بر اساس توافق زمان قرارداد یا توافق بعدی، پس از صدور پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، در دفترخانه اسناد رسمی مالکین (اعم از مالک اولیه و سازنده) اقدام به ثبت تقسیم نامه رسمی جهت صدور اسناد مالکیت مجزا از سوی اداره ثبت محل می نمایند. مالکین با اتمام ساخت هر مرحله، بخشی از ملک را به سازنده رسماً منتقل می کنند.

بیشتر بدانید:

الزام به ثبت تقسیم نامه ملک

اسناد و مدارک مشارکت

اسناد و مدارکی که لازمه قرارداد مشارکت است عبارتند از:
تصویر برابر با اصل اوراق شناسایی طرفین و اگر شرکت است مدارک لازم شرکت و سمت مدیران امضاکننده
سند مالکیت
پروانه ساختمان در صورت صدور
وکالتنامه رسمی و کاری از سوی طرف اول به طرف دوم
نقشه های معماری ساخت

تعیین داور در قرارداد

به منظور حل و فصل اختلافات در طول اجرای قرارداد مشارکت در ساخت داوری قرار داده می شود. شرط داوری در قرارداد الزامی نیست ولی بهتر است آورده شود.

در این صورت طرفین نام داور یا داوران تعیینی، حدود اختیارات، نحوه ابلاغ رای داوری و موارد دیگر را در این قسمت ذکر می نمایند. برای جلوگیری از مشکلات و اختلافات بعدی داور قبولی خود را ذیل قرارداد اعلام و آن را امضا می نماید.

بیشتر بدانید:

چرا بهتر است در قرارداد داوری قرار دهیم – ویژگی ها و مزایا

تضامین قرارداد

به دلیل اینکه ممکن است در طول اجرای قرارداد سازنده خلف وعده کند، معمولاً در زمان قرارداد چک یا سفته به مالک سپرده می شود. هر چک با انجام هر مرحله از ساخت به سازنده مسترد می گردد. مالک در صورت عدم انجام تعهد می تواند وجه آن را وصول نماید. اگر چک صادره مواجه با گواهی عدم پرداخت گردد از طریق محاکم قضایی اقدام می گردد.

اگر تضمین قرارداد سفته باشد، در صورت تخلف سازنده، مالک اقدام به واخواست و طرح دعوا می نماید. گاهی نظر به حجم پروژه، به عنوان تضمین، وثیقه ملکی از سازنده گرفته می شود که در این صورت مشخصات ملک و کارشناسی ارزیابی ارزش ملک و مالکیت رسمی آن قبل از قرارداد بررسی می گردد.

فسخ قرارداد

معمولاً طرفین کافه خیارات را ضمن قرارداد سلب و ساقط می نماید. طرفین می تواند در صورت تخلف از ایفای تعهدات برای طرفین یا یک طرف حق فسخ قرار دهند که به آن‌ فسخ مستقیم قرارداد گفته می شود.

بیشتر بدانید:

آثار فسخ قرارداد

در صورت عدم درج فسخ، اگر یک طرف به تعهدات خود عمل نکند متعهدله ابتدا بایستی الزام وی به انجام تعهد را از دادگاه یا داور درخواست نماید. در صورت عدم امکان الزام وی، آن زمان می توان قرارداد را فسخ نماید. اگر مالک از سازنده تضمین گرفته باشد می تواند روی تضامین اقدام نماید.

چند نکته

▪︎ اگر پس از صدور پایان کار و صورت مجلس تفکیکی میزان مساحت سهم مالک یا هر یک از طرفین کمتر در آید، میزان کسری مساحت بر اساس مبلغ مندرج در قرارداد محاسبه و پرداخت می گردد.
▪︎ هزینه های اسکان مالک یا مالکین شامل مبلغ ودیعه و اجاره بها تا زمان تحویل واحدها طبق توافقات قرارداد با سازنده یا سازندگان می باشد.
▪︎ اگر پروانه ساختمان قبل از قرارداد و به درخواست مالک صادر شده باشد هزینه صدور آن جزء آورده مالک محسوب می شود.
▪︎ چنانچه دریافت پروانه بر عهده سازنده باشد هزینه های آن با وی است.
▪︎ هزینه های تغییر کاربری، مازاد تراکم و پایان کار با توافق طرفین مشخص می گردد که بر عهده چه کسی است.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

سوالات متداول

۱- آیا سازنده ملزم به بیمه ساختمان است؟

سازنده در ابتدای ساخت ملزم است ساختمان و کارگران را بیمه نماید.

۲- در قراردادهای مشارکت در ساخت گرفتن پایان کار و صورت مجلس تفکیکی بر عهده چه کسی می باشد؟

بر عهده سازنده است.

۳- در صورت داوری در قرارداد آیا می توان مستقیم به دادگاه مراجعه کرد؟

اگر در قرارداد داوری باشد و در صورت بروز اختلاف فی مابین ابتدا به دادگاه دادخواست داده شود دادگاه دعوی را رد می کند.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *