- موانع ارث و ممنوعیت ارث بری چیست؟ - 2024-07-24
- تفاوت های چک و سفته - 2024-07-24
- اثر خط خوردن عبارت حواله کرد در چک - 2024-07-22
تخلیه به دلیل تعدی و تفریط مستاجر در اماکن تجاری یکی از دعاوی مطروحه با موضوعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در محاکم می باشد.
یکی از دلایلی که موجر می تواند اقدام به تخلیه ملک مورد اجاره نماید، تعدی و تفریط مستاجر در محل کسب است. با اثبات دعوی، ضمن حکم به تخلیه، حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر ساقط می شود.
در اجاره های مشمول قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ علیرغم انقضای مدت، موجر حق تخلیه نخواهد داشت مگر اینکه به استناد یکی از موارد مندرج در قانون اقدام نماید.
با توجه به مقررات آمره در تخلیه اماکن استیجاری موضوع این قانون، محاکم در خصوص مورد دعوی با نگاه سختگیرانه به موضوع می نگرند. در ذیل نمونه رای دعوای تخلیه به دلیل تعدی و تفریط مستاجر آورده شده است.
چکیده رای
در دعوی تخلیه مال الاجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به استناد تعدی و تفریط مستاجر، تغییراتی که در راستای استفاده بهتر از مورد اجاره می باشد از مصادیق تعدی و تفریط محسوب نمی شود.
شماره دادنامه قطعی : 9509970221200337
تاریخ دادنامه قطعی : 1395/03/12
رأی بدوی
آقای ج. ح. ی به وکالت از آقای س.الف.ج. ج. به طرفیت آقایان 1- م. و 2- الف. ( هردو ) ب. دادخواستی مبنی بر تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط به انضمام مطالبه خسارات دادرسی تقدیم کرده که در تاریخ 94/5/21 به این شعبه ارجاع شده است در شرح دادخواست بیان شده 1- خواهان به موجب سند رسمی شماره 91928 مورخ 74/1/16 مالک ششدانگ یک باب ساختمان در یک قطعه زمین تحت پلاک ثبتی 31 فرعی از 6798 اصلی بخش 2 تهران می باشد 2- قسمتی از ملک مذکور به صورت یک باب مغازه برابر سند صلح 18766 مورخ 81/3/11 دفتر خانه 3090 تهران بدون اذن واجازه خواهان به خواندگان منتقل شده است 3- ملک موصوف قبلا” طی سند رسمی اجاره به شماره 7700 مورخ 50/8/5 به بانک اصناف ایران که بعد ها به بانک تجارت تبدیل شدبا شغل بانکداری واگذار شده بود 4- خواندگان بدون اذن و اجازه خواهان ضمن تغییر شغل درمغازه موصوف با تغییرات گسترده نیز یکی و تبدیل آن به نانوایی نسبت به به بهره برداری از ملک و اخذ مجوز اقدام کرده اند. در این راستا نظریه کارشناسی در مقام این دلیل اخذ شده است در مقابل خواندگان در مقام دفاع اظهار داشته اند 1- به موجب سند اجاره شماره 7700 مورخ 50/8/5 قبل از استقرار مالکیت خواهان توسط مالک قبلی وقت ، ملک با داشتن اختیارات واگذار به غیر ، مغازه به بانک اصناف واگذار شده است 2- به موجب سند صلح شماره 136727 مورخ 60/11/19 دفتر خانه 64 تهران بانک اصناف مورد اجاره را با استفاده از شرط سوم سند اجاره به آقای مجتبی فروتن واگذار نموده محرز است که با توجه به شغل مستاجر اول (بانکداری ) و اینکه شخص حقیقی نمی تواند به شغل بانکاری اشتغال داشته باشد ، انتقال گیرنده مورد اجاره مجاز به دایر نمودن هر شغل در محل مورد اجاره بوده است چون متعاقبا” منافع ملک به خواندگان واگذار شده و آنها به شغل نانوایی اشتغال دارند اینک دادگاه اعتقاد دارد اولا” مستاجر اولیه ( بانک اصناف ) در قرارداد خود حق انتقال به غیر نداشته است ثانیا” : چون تصدی شغل بانکداری در زمان انعقاد قرارداد و در زمان اولین انتقال ( سال 1360) توسط اشخاص حقیقی ممنوع بوده لذا مقتضای انتقال منافع به غیر طبعا” تغییر شغل هم بوده است ثانیا” : قبل از استقرار مالکیت خواهان درسال 1374 منافع ملک به ایادی متعدد منتقل شده به طبع تغییر شغل در زمان مالکیت مالکان سابق توجها” به اطلاع انها تثبیت ومورد توافق ضمنی قرار گرفته است ثالثا” : با توجه به شغل خواندگان (نانوایی ) و کاربری مغازه ضرورت تغییرات داخلی و نصب تنور و … بدیهی است ودر گزارش کارشناسی مورد استناد خواهان نیز همین امر به ذهن متبادر می گردد و نسبت به ملک تعدی یا تفریط نشده است به بیان دیگر اجازه انتقال منافع از بانک به دیگران توافق ضمنی تغییر شغل را نیز در بردارد و باتغییر شغل بدیهی است که کاربری و وتغییرات فضای داخلی مغازه باید امکان استفاده را برای مستاجر فراهم نماید با این اوصاف دعوا مسلم و ثابت نیست به استناد ماده 197 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعواصادر و اعلام می گردد . این رای ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض نزد محاکم تجدید نظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 42 دادگاه عمومی حقوقی تهران-امین رجبی
رأی تجدیدنظر
تجدیدنظرخواهی آقای ج. چ. به وکالت از آقای س.الف.ج. ج. بطرفیت آقایان م. و الف. شهرتین ب. نسبت به دادنامه شماره940767-1394/8/13 شعبه42 دادگاه عمومی حقوقی تهران متضمن حکم بطلان دعوای تخلیه واحد تجاری موضوع پلاک ثبتی 31 فرعی از 6798 اصلی بخش 2 تهران که به لحاظ تعدی و تفریط در مورد اجاره مطرح شده مصداق هیچیک از جهات احصاء شده در ماده 348 از قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی نیست علاوه بر اینکه دلیلی بر اینکه مستاجر سابق بر تجدیدنظرخواندگان به شغلی غیر از نانوائی در مورد اجاره اشتغال داشته ارائه نگردیده تغییرات ادعایی از قبیل نصب بالابر و غیره در راستای استفاده بهتر از مورد اجاره می باشد و مصداق تعدی و تفریط نیست فلذا دادگاه مستنداً به ماده 358 از همان قانون ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه مزبور را تایید می نماید. این رای قطعی است.
شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران -رئیس و مستشار
علی حاجی حسنی- حمیدسلیمانی
جهت دریافت مشاوره تخصصی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید. همچنین شما می توانید برای تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
