- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
لایحه دفاعیه ابطال مبایعه نامه از آنجا که انحلال قرارداد خلاف اصل صحت است، باید به طور مستدل و مستند تنظیم شود.
در مواردی مبایعه نامه اول (مال منقول یا غیرمنقول) به دلیل وقوع شرط فسخ یا انفساخ منحل و باطل می شود.
در معامله اول شرط می شود در صورت عدم پرداخت هر یک از چک های ثمن، معامله فسخ و مبیع به بایع مسترد می گردد. در حالیکه مبیع از سوی خریدار اول به خریدار یا خریداران بعدی منتقل شده است.
تا پیش از صدور رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ – ۱۴۰۰/۰۳/۰۴ هیئت عمومی دیوان عالی کشور، محاکم در این مواقع نظر بر وقوع تلف حکمی داشتند. به عبارتی، دعوی بطلان معامله را نمی پذیرفتند. به عقیده آنان معامله بعدی صحیح است و استرداد عین مال ممکن نیست. از این رو فروشنده اول برای احقاق حق می تواند مطالبه خسارت نماید.
با صدور رای وحدت رویه، تا حدود زیادی به اختلافات پایان داده شد. بر مبنای رای مذکور معامله و معاملات بعد از تایید فسخ یا انفساخ معامله اول باطل هستند. لذا عین مبیع باید به بایع اول مسترد گردد.
در ادامه نمونه لایحه دفاعیه ابطال مبایعه نامه و استرداد عین مال به فروشنده اول آورده می شود.
نمونه لایحه دفاعیه
ریاست محترم محاکم تجدیدنظر…
با سلام و احتراماً در مورد پرونده کلاسه … موضوع ابطال مبایعه نامه که منجر به صدور دادنامه شماره … مورخ … شده و حکم بر بطلان دعوی صادر گردیده است. در مهلت مقرر قانونی مستنداً به بندهای “الف” ، “ه” ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی درخواست تجدیدنظرخواهی از دادنامه صادره را دارد. لذا به شرح ذیل به وکالت از سوی تجدیدنظرخواه طبق وکالتنامه الکترونیکی شماره … در خصوص غیر‌قانونی بودن دادنامه معترض عنه و نقض آن خاطر عالی را مستحضر می دارد.
شرح ماوقع
مبایعه نامه مورخ … موضوع فروش یک قطعه زمین واقع در تهران، … فی مابین تجدیدنظرخواه (فروشنده اولیه) و تجدیدنظرخوانده ردیف اول (خریدار اولیه) منعقد گردید. خریدار بابت ثمن معامله ۳ فقره چک در وجه مالک صادر و تحویل میدهد. در ضمن عقد، شرط فاسخ و انفساخ عقد در صورت عدم پرداخت هر یک از چکهای ثمن معامله توافق می گردد.
لکن علیرغم تراضی بر شرط مزبور و عدم تثبیت مالکیت خریدار به لحاظ ماهیت شرط قراردادی از زمان امضای عقد، ده روز بعد از معامله اولیه، خریدار مبیع را به تجدیدنظرخوانده ردیف دوم منتقل می کند.
با پاس نشدن چک ثمن معامله و تحقق شرط انفساخ، بایع اولیه اقدام به طرح دعوی تایید انفساخ نموده است. پس از رسیدگی ماهیتی حکم بر تایید انفساخ قرارداد اول صادر گردید.
با واخواهی محکوم علیه غیابی (خریدار اول)، دادگاه با استدلال به اینکه رای بدوی وفق موازین قانونی صادر شده است واخواهی را رد می کند. رای بدوی را تایید نموده و دادنامه قطعی می گردد.
در پرونده حاضر، خواسته ابطال مبایعه نامه دوم فیمابین تجدیدنظرخواندگان است. مستنداً به:
۱- تحقق شرط فاسخ در معامله اول به دلیل عدم پرداخت چک های ثمن معامله.
۲- صدور رای تایید انفساخ و قطعیت آن.
۳- رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ -۱۴۰۰/۳/۴ هیئت عمومی دیوان عالی کشور.
متاسفانه با یک دادرسی کاملاً غیرموجه و ناعادلانه منجر به صدور حکم بر بطلان دعوی بدوی گردید. آشکارا موجبات تضییع حقوق موکل را فراهم نموده است.
با عنایت و توجه به دادخواست تقدیمی و لایحه دفاعیه به شماره رهگیری …. مضبوط در پرونده همچنین با توجه به صدور حکم قطعی انفساخ مبایعه نامه اولیه، در ادامه موارد لزوم ابطال مبایعه نامه موضوع دعوی با ذکر موارد قانونی تقدیم می گردد.
۱- صدور رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ – ۱۴۰۰/۳/۴ به دنبال حل و فصل اختلافات در خصوص تعیین تکلیف انتقال مبیع با وجود مالکیت متزلزل خریدار وضع شده است.
رای وحدت رویه بالصراحه ابطال معامله و معاملات بعدی معامله مبنای شرط انفساخ را تجویز نموده است و برای تمام محاکم لازم الاتباع می باشد. این در حالیست که دادگاه بدوی بدون هرگونه علت قانونی و بی توجه به الفاظ و مندرجات این رای که لغو و بیهوده نیستند. می بایست تفسیری مطابق با اهداف وضع آن نمود، حکم بر بطلان دعوی بدوی صادر نموده است.
این گونه بی توجهی به رای صادره و ادامه دادن به سبک و روش قبل از صدور رای، علاوه بر اجتهاد در مقابل نص، پایمال کننده حقوق شرعی فروشنده اول است.
۲- استناد دادگاه بدوی بر این است که قبل از حلول چکهای ثمن، مبیع منتقل شده است. بعلاوه چون عبارت استرداد مبیع ذکر نشده خریدار بعدی عالم به آن نبوده است.
در حالیکه هر دو استدلال کاملاً مخالف و مغایر مضمون رای وحدت رویه می باشد. مشخصاً مراتب رفع تنازع طرفین و قلع ماده نزاع که از الزامات یک دادرسی عادلانه است در رای وحدت رویه منعکس شده است.
۳- در این گونه عقود، تصرفات خریدار اول در مبیع در صورت فسخ عقد نخست در مورد خیار قراردادی را باید مراعی دانست که صحت آن منوط به اجازه یا عدم استفاده بایع از حق خیار خویش است.
بنابراین آثار و احکام نظریه مراعی بر عقودی که خریدار نسبت به مبیع نمود چه قبل از فسخ عقد اصلی و چه پس از انحلال آن مجراست. نتیجه اینکه معامله دوم غیرنافذ بوده و با رد بایع اولیه محکوم به بطلان است.
۴- در بخشی از رای وحدت رویه آمده است “…با تحقق شرط و اعمال حق فسخ، ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود…” مشخص است نظر اکثریت قضات محترم هیئت عمومی دیوان عالی کشور پس از در نظر گرفتن ابعاد موضوع و شرایط موجود، ابطال معامله بعدی و لزوم استرداد عین مال است. خواه انتقال قبل از تحقق شرط انفساخ باشد یا بعد از آن.
در این بخش از رای وحدت رویه آمده… ولو اینکه خریدار بدون درنظر گرفتن حق فسخ مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد… بیانگر شرایط مبیع است که در فاصله وقوع عقد تا حصول شرط فسخ منتقل شده است. بالصراحه تکلیف را مشخص نموده که مبیع به فروشنده مسترد گردد.
با اشتراک شرط فاسخ در تاریخ انعقاد قرارداد، مالکیت متزلزل برای خریدار ایجاد شده است. مالکیت وقتی تثبیت می شود که خریدار به تعهد خود عمل نموده و چکهای موضوع ثمن معامله را در موعد مقرر کارسازی نموده باشد.
با تحقق شرط فاسخ، بایع اولیه چک‌ها را به خریدار عودت داده است. در عوض وی نیز می بایست با توجه به قطع کامل رابطه اعتباری خود و خریدار دوم با مبیع، عین را به مالک اولیه مسترد نماید. تاکنون این امر قانونی واقع نشده است.
۵- درج شرط فسخ یا انفساخ در قرارداد جهت اجتناب از مشکلات حقوقی چون دعوای مطالبه ثمن، ناتوانی خریدار در پرداخت ثمن، عدم دسترسی به اموال او، کاهش ارزش پول ملی، افزایش قیمت املاک و غیره است.
اگر قرار باشد بیع بعدی باطل نشود و اصل مال به مالک حقیقی مسترد نگردد. نهاد قانونی فسخ بیهوده و خنثی است. همانگونه که اراده ضمنی طرفین در قرارداد اولیه به نوعی بر تضمینی و وثیقه بودن مبیع و استرداد آن در صورت خلف وعده خریدار اول می باشد.
۶- طبق مواد ۴۶۰ و ۵۰۰ قانون مدنی، در بیع شرط، که یکی از مصادیق خیار شرط است. مشتری در مدت خیار بایع، اختیار انجام تصرفات ناقله در مبیع شرطی را ندارد. از این رو با انحلال بیع شرط، تصرفات خریدار در مبیع نیز بی اثر می شود.
چنانچه معامله بعدی باطل اعلام نشود. امکان اعاده عین به بایع و اعاده به وضع سابق امکان پذیر نمی باشد. آنطور که از مضمون و مفهوم رای وحدت رویه برداشت می شود. در حقیقت در بیع با شرط خیار، عدم انجام تصرفات ناقله به صورت ضمنی بین طرفین شرط شده است.
۷- در رای وحدت رویه فوق الاشاره به ماده ۲۲۵ قانون مدنی استناد شده است. طبق این ماده: متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد به منزله ذکر در عقد است.
بنابراین به حکم عرف، ذکر عبارت استرداد مبیع را جزئی از عقد و به منزله ذکر در قرارداد دانسته شده است.
۸- در شرط فاسخ، اراده ضمنی طرفین بر استرداد عین مال است. استرداد مبیع مسامحتاً در قرارداد ذکر نشده است. این به معنای عدم قصد طرفین بر استرداد مبیع نیست. در هر عقدی می بایست صحیح ترین تفسیر را از واژه ها و عبارات نمود که نزدیک به قصد مشترک طرفین باشد. ذکر استرداد ثمن در مبایعه نامه اولیه، قرینه قطعیه بر لزوم استرداد عین مبیع نیز هست.
رای وحدت رویه جهل خریدار بعدی در مورد شرط فسخ و استرداد مبیع را موثر در مقام نمی داند. این درحالیست که در دادنامه بدوی عنوان شده اگر عبارت استرداد مبیع ذکر نشود خریدار بعدی جاهل تلقی می شود. لازم به ذکر است عبارت استرداد ثمن در قرارداد، وضوحاً بیان کننده استرداد مبیع نیز می باشد. این امر برای هر انسان متعارفی گویاست.
۹- شرط عدم تصرفات ناقله در مدت خیار، مختص خیارات قانونی است نه قراردادی. در خیارات قراردادی همچون شرط فاسخ، عرف مسلم و قطعی بر استرداد مبیع است. طبق قول اکثر فقهای امامیه در خیار قراردادی و شرط فاسخ، تراضی ضمنی بر رد عین وجود دارد.
همین شرط ضمنی مبنای محدود شدن تصرفات منتقل الیه و تقدم حق بایع بر حقوق انتقال گیرندگان بعدی است بدون اینکه نیازی به ذکر آن در قرارداد باشد.
۱۰- با تحقق شرط فاسخ قرارداد قهراً منحل و منفسخ می شود. در نتیجه آثار آن نیز می بایست به درستی و مطابق قانون و رای وحدت رویه اجرا گردد. بدون اینکه در این میان حق تقدم مالک اولیه تضییع گردد.
لذا با توجه به مراتب فوق، توجهاً به منطوق و مفهوم رای وحدت رویه و همچنین تصرف بایع اولیه بر مبیع تاکنون، بدون اینکه هیچ گونه اقدامی از سوی خریدار دوم جهت تصرف و اعمال ید صورت گرفته باشد. مضافاً خود نیز موافق ابطال مبایعه نامه می باشد. درخواست نقض رای بدوی و صدور حکم بر ابطال مبایعه نامه مورخ … و اعلام اعاده مالکیت ملک به تجدیدنظرخواه مورد استدعاست.
با تجدید احترام
زهرا شریفی – وکیل تجدیدنظرخواه
جهت دریافت مشاوره تخصصی و تنظیم لایحه دفاعیه با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
