پرداخت سرقفلی در صورت اسقاط حق کسب و پیشه

پرداخت سرقفلی در صورت اسقاط حق کسب و پیشه
زهرا شریفی

 

پرداخت سرقفلی با وجود اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت در قرارداد اجاره تحت حاکمیت قانون ۱۳۵۶ امکانپذیر است.

سرقفلی وجهی است که مستاجر محل تجاری در زمان عقد علاوه بر اجور به موجر پرداخت می کند. به موجب آن حق تقدم و اولویت در اجاره آن محل برای مستاجر ایجاد می گردد.‌

اما حق کسب و پیشه حقی است که به تدریج در اثر فعالیت تجاری مستاجر در محل کسب برای وی به وجود می آید.

در مواردی در قراردادهای اجاره قانون ۵۶ مستأجر سرقفلی پرداخت نموده است. لکن به جهت تخلف طبق قانون حق کسب و پیشه وی ساقط می شود‌.

لکن این امر تاثیری بر سرقفلی پرداختی وی در ابتدای اجاره نخواهد داشت. بنابراین مستاجر با اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت می تواند سرقفلی را مطالبه نماید.

 

نشست قضایی
استان کرمانشاه/ شهر کرمانشاه تاریخ برگزاری ۱۳۸۸/۱۰/۰۲

پرسش

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، حق سرقفلی وجود دارد یا حق کسب و پیشه؟ در مواردی که حق کسب و پیشه ساقط می‌شود، آیا می‌توان با توجه به پرداخت سرقفلی به این امر حکم داد؟

نظر هیئت عالی

مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، حق کسب و پیشه و یا تجارت از جمله حقوقی است که با تصرف مستأجر و استمرار آن در محل کسب و پیشه یا تجارت در حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 برای مستأجر ایجاد می‌شود و علی‌الاصول میزان آن با موقعیت محل و مدت و نوع فعالیت مستأجر و طول روابط استیجاری و میزان اجاره‌بهای ماهیانه و هزینه‌های انجام شده در عین مستأجره توسط مستأجر و نوع بنا، ملازمه دارد. در قانون مذکور عنوان «سرقفلی» ذکر نشده است. آن چه که در سایر قوانین تحت عنوان «سرقفلی» پیش‌بینی شده است در واقع نوعی «حق واگذاری» و امتیازات راجعه به آن است که معمولاً به هنگام انعقاد اجاره به موجر و هنگام صلح حقوق مستأجر سابق به مستأجر جدید، با رعایت حقوق مالک پرداخت می‌شود. آن چه که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ضمن حکم تخلیه در موارد مقرر در قانون باید مورد لحوق حکم قرارگیرد تحت عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» می‌باشد. به این ترتیب نظر اکثریت که نتیجتاً متضمن این معنا است، تأیید می‌شود.

 

نظر اکثریت

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، بر مبنای مقررات قانونی الزاماً حق کسب و پیشه وجود دارد، لیکن این اقدام منعی بر ایجاد حق سرقفلی براساس قرارداد طرفین ندارد. به عبارت دیگر با توجه به تفاوت های حقیقی که بین کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد و عرف تجاری هم مؤید همین امر است، نمی توان گفت که این دو یکی هستند؛ لذا براساس قانون مزبور صرفاً حق کسب و پیشه وجود دارد، لیکن براساس اصل حاکمیت اراده، طرفین می توانند برای تعیین سرقفلی اقدام نمایند. در مواردی که وفق مقررات قانونی حق کسب و پیشه ساقط باشد چنان‌چه طرفین در قرارداد، سرقفلی تعیین کرده باشند می توان حکم به پرداخت آن داد.

 

نظر اقلیت

حق کسب و پیشه که از سال 1339 با عناوین متعدد در قوانین به کار برده شده است، همان سرقفلی است که از حقوق فرانسه گرفته شده است. در ابتدا مستأجر اولیه باید به موجر وجهی را پرداخت می‌کرد که مورد اجاره را به وی تحویل دهد که در عرف تجاری به آن «سرقفلی» می‌گویند، لیکن مستأجر اولیه اگر ملک تجاری را تخلیه نماید وجهی دریافت می‌کند که به آن «حق کسب و پیشه» می‌گویند. این مبلغ به تناسب ارزش و اعتباری که مستأجر سابق به محل کسب داده است افزایش پیدا می‌کند، لذا در عرف تجاری هر دو اصطلاح به یک معنا و برای بیان یک حق یا ویژگی‌های عناصر تشکیل‌دهنده یکسان و مشخص به کار می‌رود.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *