- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت گاهی به علت عدم انجام تعهدات سازنده یا مالک در زمان مقرر ایجاد میشود و زمانی به دلیل پیشبینی حق فسخ ضمن عقد مشارکت حاصل میشود. هرگاه طرف قرارداد به تعهدات ضمن عقد در زمان معین عمل نکند، طرف مقابل میتواند از حقوقی که ضمن عقد برای وی قرار قرار داده شده، استفاده نماید.
یکی از این موارد فسخ قرارداد برای متعهدله است. به همین جهت مشروطله میتواند با رعایت مقررات شروط در قانون مدنی (مواد ۲۳۴ تا ۲۴۶) و مفاد عقد، پس از الزام متعهد به انجام تعهد، دعوی تایید و تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را در دادگاه حقوقی اقامه نماید. در ادامه وکیل ملکی در تهران موارد و شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را به همراه نمونه دادخواست و رای بیان میکند.
شرایط فسخ مشارکت در ساخت
فهرست مطالب
فسخ عبارت از عمل حقوقی یکطرفه است که تنها با اراده صاحب فسخ صورت میگیرد. به این معنا که اگر متعهد که باید عملی را در مهلت معین انجام دهد خلف وعده کند، طرف مقابل میتواند در صورت پیشبینی حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت، عقد را فسخ نماید. در قرارداد تعهدات مالک و سازنده تعریف شده است. معمولاً متعهد این عقد، سازنده است. از این رو، ابتدا دعوی الزام به ایفای تعهد سازنده اقامه میشود. در صورتی که امکان الزام محکومعلیه پس از صدور حکم دادگاه و در مرحله اجرای احکام وجود نداشته باشد،حق فسخ برای مالک (مالکین) ایجاد میگردد.
در آن طرف قضیه، اگر مالک به تعهد خود عمل نکند و ملک را در موعد تعیینشده جهت ساخت و ساز تخلیه نکند، سازنده ابتدا دعوی الزام به تخلیه و تحویل ملک را مطرح میکند. چنانچه پس از صدور حکم قطعی و در مرحله اجرای حکم، الزام مالک ممکن نباشد، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای سازنده به وجود میآید.
در مواردی طرفین ضمن قرارداد، حق فسخ مستقیم را پیشبینی میکنند. به عبارتی، توافق میشود در صورت عدم انجام تعهد در زمان مقرر، متعهدله، قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید. یعنی بدون اینکه لازم باشد متعهدله ابتدا الزام متعهد را از دادگاه تقاضا کند، مستقیماً عقد را فسخ و منحل نماید که به آن حق فسخ مستقیم عقد گفته میشود.
اصولاً فسخ قرارداد با ارسال اظهارنامه به طرف مقابل صورت میگیرد. پس از فسخ، به منظور بهرهمند شدن از آثار فسخ و انحلال قرارداد مشارکت در ساخت، دادخواست تایید فسخ قرارداد به دادگاه تقدیم میگردد. تا زمانی که فسخ صورت گرفته توسط دادگاه تایید و قطعی نشود، ملک قابل انتقال به دیگری نخواهد بود و تا آن موقع روابط حقوقی طرفین باقی خواهد بود.
دادگاه محل ملک، به دعوی تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت رسیدگی مینماید. اگر خواسته در دادخواست تا ۱ میلیارد ریال باشد، دادگاه صلح و اگر بیشتر از این مبلغ باشد، دادگاه عمومی صالح به رسیدگی میباشد. دعوی تایید فسخ، دعوای مالی است. هزینه دادرسی برابر ۳/۵ درصد میزان تقویم مقرر در دادخواست محاسبه میشود. علاوه بر خواسته تائید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، استرداد ثمن یا مبیع نیز درخواست میشود.
نمونه دادخواست تایید فسخ مشارکت در ساخت
خواهان: …
خوانده: …
وکیل خواهان: زهرا شریفی وکیل پایه یک دادگستری
خواسته: ۱- تایید فسخ قرارداد مقوم به ارزش منطقه ای مبلغ …
۲- مطالبه وجه به مبلغ ۲۵/۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال
۳- خسارت تاخیر تادیه بعلاوه خسارات دادرسی
ادله و مستندات: وکالتنامه وکیل، قرارداد مشارکت در ساخت، رسید واریز وجوه، تامین دلیل، اظهارنامه فسخ قرارداد
ریاست محترم دادگاه حقوقی…
باسلام احتراماً به استحضار عالی می رساند: به موجب قرارداد مشارکت در ساخت شماره … خوانده متعهد به ساخت و تکمیل ملک خواهان واقع در … به مدت هجده ماه میگردد. به موجب ماده ۸ قرارداد، در صورت عدم انجام تعهد از سوی خوانده و ساخت ملک در موعد مقرر و در صورت عدم تسویه حساب ضمن تشکیل جلسه طرفینی، خواهان محق است پس از اخذ تامین دلیل از اقدامات صورت گرفته در ملک، قرارداد را فسخ کند.
پس از انجام اقدامات مذکور و تامین دلیل، اظهارنامه فسخ قرارداد به خوانده ابلاغ گردید. ضمن اینکه در مدت قرارداد که بیش از یکسال از امضای آن می گذرد خوانده به دفعات و بلاجهت وجوهی از مالک دریافت نموده که رسیدهای آنها ارائه شده است.
نظر به مراتب فوق و مستنداً به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۱ قانون مدنی درخواست تایید فسخ قرارداد الزام خوانده به پرداخت وجوه طبق ستون خواسته، خسارت تاخیر تادیه و خسارات دادرسی مورد استدعاست.
نمونه لایحه تایید فسخ عقد مشارکت در ساخت
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی …
با سلام و احترام، به وکالت از خواهان پرونده (مالک قرارداد مشارکت در ساخت) به استحضار عالی می رساند: مالک و شرکت سازنده در مورخ … جهت تخریب و ساخت و ساز چند واحد به مدت ۲۴ ماه اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می نمایند. بند ۱۲ قرارداد مقرر می دارد: چنانچه سازنده کار را بدون دلیل موجه معطل بگذارد، مالک حق فسخ عقد را خواهد داشت. لکن قبل از فسخ می بایست جلسه ای با حضور طرفین جهت تعیین تکلیف ادامه کار تشکیل گردد.
در صورت عدم حصول نتیجه، ذیحق اقدام به تامین دلیل از شورای حل اختلاف به منظور برآورد عملیات انجام شده می نماید. پس از آن از طریق اظهارنامه مراتب فسخ را اعلام می نماید. لکن علیرغم ایفای تعهدات مالک، پس از نه ماه از تاریخ شروع ساخت و ساز، سازنده که صرفاً بخشی از ملک را ساخته است، مابقی را نیمه کاره رها نموده و متواری می شود.
بعلاوه در این مدت به دفعات و به بهانه های مختلف از جمله پرداخت وجه به شهرداری، از موکل مبالغی دریافت نموده که رسیدهای آن ضمیمه پرونده است. خواهان با توجه به بند ۱۲ قرارداد و تحقق حق فسخ، از اختیارات مندرج در این بند استفاده نموده و ابتدا تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری می نماید. پس از آن مراتب فسخ عقد را از طریق اظهارنامه به آدرس قانونی سازنده اعلام می دارد.
در قرارداد مذکور به لحاظ پیش بینی حق فسخ مستقیم و تحقق آن، مالک حق خود را اعمال نموده است. متعاقباً تایید آن را از دادگاه درخواست نموده است. به موجب ماده ۲۳۷ قانون مدنی: هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.
اگرچه تعهد سازنده از نوع شرط فعل است و ماده ۲۳۷ قانون مدنی مقررات آن را بیان نموده است. لکن طرفین می توانند برخلاف مقررات ماده مزبور ضمن عقد شرط نمایند. به این صورت که توافق کنند اگر متعهد از انجام تعهد تخلف ورزد متعهد له می تواند هر قراردادی از جمله مشارکت در ساخت را فسخ نماید. بنابراین تراضی بر حق فسخ بدون لزوم اجبار به اجرای شرط ممکن خواهد بود. آنچه مورد توافق قرار گرفته اعطای حق فسخ بدون الزام متعهد بر ایفای تعهد است.
ذی حق فسخ قرارداد کسی است که در نتیجه تخلف طرف مقابل، متحمل زیان و خسارت شده باشد. لذا جهت پیشگیری از ضرر بیشتر قانونگذار حق فسخ را پیش بینی نموده است که در مواقع مقتضی بتوان جهت جلوگیری از خسران، آن را اعمال نمود. سازنده شرکت ساختمانی و دارای شخصیت حقوقی است. بنابراین دارای اقامتگاه قانونی مشخص نزد اداره ثبت شرکتها می باشد. با این وجود علیرغم چندین بار ابلاغ به اقامتگاه وی، تاکنون در محضر دادگاه حضور نیافته و لایحه ای ارائه ننموده است.
نظر به مراتب فوق و پیش بینی حق فسخ در قرارداد و تحقق آن با توجه به شرط ضمن عقد و لزوم تعیین تکلیف رابطه حقوقی طرفین که با تخلفات سازنده موکل در خسران عدیده واقع شده است. درخواست تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و خسارات دادرسی مورد استدعاست.
نمونه رای الزام به تنظیم سند واحد مشارکت در ساخت
چکیده رای: در قرارداد مشارکت در ساخت، در صورتی که مالک به سازنده اجازه فروش نداده باشد، اما سازنده اقدام به پیش فروش واحدها نماید، به دلیل عدم وجود رابطه قراردادی میان مالک و خریدار، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه وی مسموع نیست.
شماره دادنامه قطعی : 9309970223201495
تاریخ دادنامه قطعی : 1393/11/27
رأی بدوی
در خصوص دادخواست تقدیمی خواهان آقای س.ک. فرزند ز. با وکالت آقای ع.م. به طرفیت خواندگان ل.س. فرزند س. و خانم ک.خ. فرزند ع. به خواسته الزام به ایفای تعهد مالی مبنی بر صدور حکم به انجام تعهد مبنی بر تکمیل و تفکیک و تحویل و انتقال سند رسمی تمامی شش دانگ یک واحد آپارتمان واقع در طبقه چهارم جزو پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش 7 تهران به مساحت 42 متر مربع به انضمام پارکینگ و کلیه ملحقات و منضمات آن با اوصاف مندرج در قرارداد موضوع قرارداد پیش فروش شماره … مورخه ۱۳۹۰/12/24 و پرداخت خسارت تأخیر در تحویل و انتقال سند رسمی مورد معامله مذکور به ازای هر روز 300/000 ریال در اجرای بند 9-6 قرارداد مذکور از تاریخ ۱۳۹۱/7/30 لغایت زمان تحویل و انتقال رسمی مورد معامله و پرداخت خسارات وارده به موکل از حیث تبدیل عنوان مورد معامله مذکور از تک واحدی به دو واحدی با ارجاع امر به کارشناسی به شرح متن دادخواست با احتساب کلیه خسارات دادرسی مقوم به 51/000/000 ریال با عنایت به محتویات پرونده و نظر به مستندات تقدیم شده: 1- مالکیت خانم ک.خ. طی استعلامیه شماره … مورخ ۱۳۹۳/3/13 ثبت منطقه شرق تهران نسبت به پلاک ثبتی مذکور شده است؛ 2- نظر به قرارداد مشارکت در ساخت شماره … مورخه 1390/7/17 بین خواندگان و شرح مندرجات آن بند 2-5 با این شرح که با امضاء این قرارداد مالکین و سازنده هر گونه اختیار نسبت به واگذاری و انتقال قطعی یا وکالتی یا تعویض اختیار کل یا بخشی از املاک مورد نظر را سلب مینماید و مجاز به انجام هیچگونه معاملهای در خصوص این املاک با پلاکهای ثبتی دیگر نمیباشد؛ 3- نظربه بند الف ماده 7 قرارداد با توجه به اینکه قرارداد حاضر در مقام مبایعه و مشارکت در ساخت تنظیم گردیده و طرفین قرارداد شریک یکدیگر بوده و تقسیمنامه توافقی مطابق بند 6-5 را پذیرفتهاند، لذا سازنده میتواند با اجازه از مالکین نسبت به پیشفروش و تنظیم هر گونه سند بیع با اشخاص ثالث به نسبت قدرالسهم و شرایط تقسیمنامه توافقی واحدهای خویش قبل از تکمیل نهایی ساختمان اقدام نمایند؛ 4- نظر به اظهارات خوانده ردیف دوم در جلسه رسیدگی من مالک ملک هستم و قرارداد مشارکت دارم. من وکالت کاری به خوانده ردیف اول دادهام، ولی اجازه فروش نداده بودم. 5- بنا به مراتب فوق با توجه به عدم رضایت مالک رسمی ملک و شریک در پیش فروش ملک و اینکه رابطه قراردادی بین خواهان و خوانده دوم جهت انتقال و سپس تنظیم سند رسمی نبوده، دعوی وارد نبوده، به استناد مواد 247 و 248 قانون مدنی و مواد 2 و 197 قانون آیین دادرسی مدنی، قابلیت استماع نداشته، لذا قرار رد دعوا صادر مینماید. رأی صادره ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران میباشد.
دادرس شعبه 149 دادگاه عمومی حقوقی تهران – صبوری
رأی تجدیدنظر
در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع.م. به وکالت از آقای س.ک. به طرفیت آقای ل.س. و خانم ک.خ. نسبت به دادنامه شماره 627 مورخ ۱۳۹۳/7/28 شعبه محترم 149 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن و در مورد دعوی آقای س.ک. به طرفیت مشارٌالیهما بخواسته الزام به ایفای تعهد مالی مبنی بر تکمیل و تفکیک و تحویل و انتقال سند رسمی یک واحد آپارتمان از پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش.. تهران به شرح مضبوط در دادنامه مذکور منتهی به صدور قرار رد دعوی خواهان گردیده، دادگاه با توجه به محتویات پرونده، نظر به اینکه از سوی تجدیدنظرخواه اعتراض مؤثر و موجهی که موجب نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته باشد، ارائه نشده و تجدیدنظرخواهی منطبق با هیچیک از جهات مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی نبوده و از حیث رعایت قواعد دادرسی و استدلال و استناد به مبانی قانونی نیز ایراد و اشکال اساسی وجود ندارد؛ لذا با رد تجدیدنظرخواهی به استناد ماده 353 قانون مرقوم، عیناً دادنامه تجدیدنظرخواسته تأیید و استوار میشود. این رأی قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
قمری – نوری نجفی
کلام آخر
یکی از راههای انحلال قرارداد مشارکت در ساخت، فسخ قرارداد است. برای این منظور، ابتدا الزام متعهد به انجام تعهد درخواست میشود. در صورت عدم امکان الزام متعهد، میتوان قرارداد را فسخ و دعوی تایید فسخ را در دادگاه مطرح نمود. جهت اعطای وکالت به وکیل متخصص ملکی از طریق شماره ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ با ما در ارتباط باشید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- آیا سازنده میتواند بدون اجازه مالک واحد خود را بفروشد؟
در صورت شرط اجازه در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده بدون اجازه مالک حق فروش واحد خود را ندارد. اگر چنین شود عقد سازنده با خریدار باطل است.
۲- چنانچه دعوی تایید فسخ به تنهایی مطرح شود تصمیم دادگاه چیست؟
محاکم معمولاً دعوی تایید فسخ را به همراه خواسته دیگر میپذیرند.
۳- اظهارنامه فسخ، موضوعیت دارد یا طریقیت؟
ارسال اظهارنامه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، طریقیت دارد. به این معنی که خواهان میتواند به طرق دیگر غیر از اظهارنامه، فسخ قرارداد را در دادگاه ثابت نماید.