قانون پیش فروش ساختمان – نکات کاربردی

پیش فروش ساختمان
زهرا شریفی

پیش‌فروش ساختمان یکی از معاملات رایج در زمینه ملکی است که در چند سال اخیر بازار مسکن در این خصوص رونق چشمگیری داشته است. پیش فروش به معنای فروختن مال پیش از کامل شدن آن است.‌ قراردادی است که به موجب آن پیش‌فروشنده متعهد می‌شود واحد آپارتمانی مطابق اوصاف مورد توافق طرفین در قرارداد و قانون ساخته، تکمیل و تحویل پیش‌خریدار دهد و در مقابل طبق تراضی، ثمن آن را به اقساط دریافت کند.

لازم به ذکر است مقررات حمایتی قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ در خصوص خریدار در مواردی لازم‌الرعایه است که قرارداد به طور رسمی منعقد شود. این امر مانع از این نیست که در صورت تنظیم قرارداد به صورت عادی، دادگاه به مفاد قرارداد و تراضی طرفین توجه نکند. بنابراین اگر قرارداد پیش‌فروش ساختمان به طور عادی منعقد شود، مفاد و توافقات طرفین ضمن آن لازم‌الرعایه بوده و دادگاه بر اساس توافقات عمل می‌کند.

در مقاله حاضر وکیل ملکی تهران به طور کاربردی موارد و شرایط قانون پیش‌فروش ساختمان را بیان می‌کند. همچنین جهت وکالت، مشاوره، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در ارتباط باشید.

قرارداد پیش‌فروش ساختمان چیست؟

طبق ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان اصلاحی ۱۴۰۱: “هر قرارداد با هر عنوانی که به­ موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به­ موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.”

قرارداد پیش‌فروش ساختمان در میان عقود معین قانون مدنی ذکر نشده است. بنابراین عقدی غیر معین بوده که طبق ماده ۱۰ قانون مدنی لازم و واجب‌الرعایه است. در این قرارداد مالک اعم از مالک زمین یا سرمایه‌گذار که مالکیت رسمی ملک یا بخشی از آن دارد یا مستاجر رسمی اراضی، تعهد به ساخت واحد ساختمانی مشخص می‌نماید. ممکن است، در زمان قرارداد زمین بدون ساخت یا زمین نیمه ساخته باشد و پیش‌فروشنده متعهد شود آن را تکمیل نماید.

بیشتر بدانید:

ادله اثبات دعوی در دعاوی حقوقی

کاربری ملک پیش‌فروش ممکن است مسکونی، تجاری، صنعتی، خدماتی، درمانی و غیره باشد. در این صورت طبق کاربری که در جواز ساخت قید شده است، بعداً پیش‌خریدار می‌تواند از ملک استفاده نماید و قرارداد بر مبنای آن و مقررات قانونی تنظیم می‌شود. اگر طرفین در مورد ضمانت اجرای تاخیر در انجام تعهدات و نحوه جبران خسارت توافقی نکرده باشند، طبق مقررات قانون پیش‌فروش عمل می‌شود.

مالکیت پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار

در قانون پیش‌فروش نحوه مالکیت فروشنده و خریدار مشخص شده است‌. اشخاص زیر می‌توانند اقدام به پیش‌فروش کنند.

۱- سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد (بند ۱ تبصره ماده ۱ قانون).
۲- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند (بند ۲ تبصره ماده ۱ قانون).

ماده ۱۳ قانون پیش فروش ساختمان در مورد مالکیت خریدار می‌گوید: پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.

بنابراین پیش‌فروش عقدی عهدی است که فروشنده متعهد می‌شود واحد را ساخته و تکمیل نماید. در مقابل خریدار نسبت به میزان اقساط پرداختی به تدریج مالک واحد می‌شود. بنابراین مالکیت خریدار زمانی محقق می‌شود که ملک ساخته شده و وجود خارجی پیدا کرده باشد.

تنظیم قرارداد پیش‌فروش

در قرارداد پیش‌فروش ساختمان موارد ذیل ذکر می‌شود طرفین می‌توانند در جهت تکمیل آن موارد دیگری با توافق بکدیگر اضافه نمایند.
طبق ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان: در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
۱- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
۲- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
۳- متن پروانه ساختمانی صادرشده از مراجع ذی‌صلاح در ‌صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست قرارداد

بیشتر بدانید:

قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه تنظیم آن

۴- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است.
۵- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ – شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۷- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
۸ – تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
۹- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
۱۰- معرفی داوران طبق قانون جدید حذف شده است.
۱۱- احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) این قانون
طبق ماده ۱۱ قانون پیش فروش ساختمان: در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (۱۰٪) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.

 مدارک تنظیم قرارداد

طبق ماده ۴ قانون، مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد پیش فروش که فروشنده ملزم به ارائه آنهاست عبارتند از:
۱- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازاء سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
۲- بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (۹) این قانون
۳ – پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

فروشنده ممکن است، مالک رسمی زمین باشد یا مستاجری باشد که دارای اجاره نامه رسمی با موجر بوده و حق احداث بنا را در ملک استیجاری دارد. ممکن است، سرمایه گذاری باشد که با مالک زمین، قرارداد رسمی مبنی بر ساخت و احداث واحدهایی از ساختمان تنظیم نموده است. این قرارداد در صورتی از حمایت قانون پیش‌فروش ساختمان اصلاحی ۱۴۰۱ برخوردار است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.

بیمه ملک در حال ساخت

طبق ماده ۹ قانون، یکی از مدارکی که در زمان انعقاد قرارداد بر اساس قانون پیش‌فروش ارائه می‌شود بیمه‌نامه مسئولیت فروشنده است. بیمه‌نامه مذکور در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت مقررات در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث می‌باشد.

چنانچه خسارات وارده به خریدار یا انتقال‌گیرنده ملک، بیش از سقف مسئولیت بیمه‌نامه باشد، جبران مازاد بر آن بر عهده پیش‌فروشنده می‌باشد. حداقل مهلت بیمه‌نامه، تاریخ تحویل ساختمان است و حداکثر آن مطابق توافق فروشنده و خریدار تعیین می‌گردد.

تعیین واحد پیش‌فروش

در قرارداد باید واحد ساختمانی مشخص بوده و ابهامی وجود نداشته باشد تا بتواند مورد معامله واقع شود. با این کار حتی‌الامکان از وقوع اختلاف بین طرفین معامله جلوگیری می‌شود. در مبایعه‌نامه، محل قرار گرفتن واحد، اینکه در کدام ضلع ساختمان واقع می‌شود، طبقه، واحد، متراژ تقریبی، تعداد اتاق، مشخصات پارکینگ و انباری و سایر موارد ذکر می‌شود.

تعهدات پیش‌فروشنده

تعهدات فروشنده طبق قانون پیش‌فروش ساختمان عبارت است از:
۱- احداث و تکمیل واحد ساختمانی مطابق توافقات بین طرفین در قرارداد.
۲- تحویل واحد در مهلت مقرر به خریدار.
۳- تنظیم سند رسمی انتقال واحد در زمان مقرر به خریدار.

ماده ۶ قانون، ضمانت اجرای تخلفات فروشنده را بیان نموده است: چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند (۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.
۱- در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده
۲- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
۳- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
۴- در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

لازم به ذکر است در صورتی دادگاه طبق مبلغ و درصدهای مندرج در قانون و ماده ۶ آن عمل می‌کند که طرفین توافقی نکرده یا به کمتر از این مبالغ تراضی نموده باشند.

ضمانت اجرای عدم احداث و تکمیل ساختمان

فروشنده ملزم است در موعد مقرر و طبق شرایطی که در قرارداد به توافق طرفین رسیده تعهدات خود را ایفاء نماید این شرایط عبارتند از:
الف- ︎ضمانت اجرای عدم احداث و تکمیل واحد ساختمانی مطابق شرایط مقرر در زمان تعیین شده. گاهی فروشنده بنائی که تحویل می دهد کمتر یا بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد است. طبق ماده ۷ قانون، اگر مساحت بناء تا ۵ درصد کمتر یا بیشتر از زیربنای مقرر در قرارداد باشد، در این صورت مابه‌التفاوت، طبق نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌شود. در این حالت هیچ یک از طرفین حق فسخ معامله را نخواهند داشت.

ب- در مواردی ممکن است مساحت بنا بیش از ۵ درصد افزون بر مقدار مقرر در قرارداد است. در اینجا اگر خریدار اضافه مساحت را قبول نکند، می‌تواند معامله را فسخ کرده و خسارت وارده را مطالبه نماید. نحوه برآورد خسارت به این شکل است که طبق نظر کارشناس مرضی‌الطرفین بر مبنای قیمت روز بناء محاسبه می‌شود نه ثمن پرداختی. همچنین پیش‌خریدار می‌تواند علاوه بر این، خسارات دیگری که به وی وارد آمده را نیز مطالبه کند.

ج- چنانچه مساحت بناء بیش از ۵ درصد کمتر از میزان مندرج در قرارداد باشد، خریدار مختار است، قرارداد را فسخ کند و مانند فرض قبل خسارت بگیرد یا با حفظ قرارداد، صرفاً مطالبه خسارت نماید. در فرض مذکور، خسارت برابر با قیمت روز زمان فسخ بر مبنای مقدار کسری متراژ بر اساس نظر کارشناس می‌باشد. ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت در مواردی که کسری یا اضافه بنا وجود داشته باشد بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی خواهد بود.

در پاره‌ای مواقع پیش می‌آید، فروشنده به دلیل کمبود بودجه و یا هر دلیل دیگر نمی‌تواند واحد را در موعشد مقرر به خریدار تحویل دهد. در این صورت، خریدار دعوی الزام به ایفای تعهد علیه پیش‌فروشنده مطرح می‌کند‌. ضمن اینکه فروشنده باید علاوه بر انجام اصل تعهد، جریمه تاخیر در ایفای تعهد را طبق قرارداد به خریدار بپردازد مگر اینکه به نفع خریدار مبالغ بیشتری ضمن قرارداد شرط شده باشد در این صورت طبق مفاد قرارداد عمل می شود. اگر طرفین نسبت به وجه التزام قرارداد توافق نکرده باشند، باز هم به موجب قانون پیش‌فروش ساختمان، فروشنده ملزم به پرداخت جریمه خواهد بود.

آثار عدم انتقال رسمی ملک به پیش‌خریدار

در حقوق ایران از تاریخ قرارداد، مورد معامله به انتقال‌گیرنده منتقل و وی مالک محسوب می‌شود. از این رو برای اینکه مالکیت وی قانونی باشد می‌بایست سند رسمی تنظیم‌ گردد. چرا که به موجب مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت شده باشد خواه با انعقاد قرارداد یا اینکه قهراً و از طریق ارث منتقل شده باشد.

از جمله موارد انتقال مالکیت، قرارداد پیش‌فروش واحد می‌باشد که به موجب آن و الزام قانونی، پیش‌فروشنده ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند می‌باشد.

در زمان انتقال، پیش‌فروشنده باید مالک رسمی و قانونی ملک باشد در غیر این صورت امکان تنظیم‌ سند رسمی نخواهد بود اگرچه با حکم دادگاه. بنابراین توجه به این نکته در قرارداد ضروری است که چه کسب متعهد انتقال رسمی ملک می‌شود. در صورت خلف وعده فروشنده، خریدار می‌تواند علاوه بر طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، در صورت وجود شرط وجه التزام، خسارت را نیز مطالبه نماید.

ماده ۱۳ قانون: پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.

ماده ۱۴ قانون: در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده از محل ماده (۱۱) و غیره نخواهد بود.

عدم اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی

در قراردادهای پیش‌فروش، به منظور انتقال رسمی ملک در دفترخانه باید گواهی پایان‌کار و صورتمجلس تفکیکی از مراجع ذی ربط صادر شده باشند. چرا که سردفتر ابتدا استعلامات لازم را در این موارد اخذ نموده سپس مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام خریدار می‌نماید. اصولاً اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی بر عهده سازنده است. انتقال رسمی ملک هم برعهده کسی است که ملک در دفتر املاک اداره ثبت به نام وی ثبت شده است. از این رو در صورت تخلف از انجام تعهدات قراددادی، پیش‌خریدار می‌بایست دعوای مناسب مطرح نماید.

عیب و نقص ساخت و ساز

پیش‌فروشنده مکلف است بنا را طبق اوصاف مندرج در قرارداد و بدون عیب بر اساس متریال تعیین‌شده ساخته، تکمیل و تحویل دهد. اگر بنای ساخته شده یا تجهیزات به کار رفته در آن معیوب باشد، در برابر خریدار و اشخاص ثالث مسئول بوده و ملزم به جبران خسارات وارده می‌باشد.

مسئولیت فروشنده در مقررات پیش‌فروش ساختمان از نوع مسئولیت مدنی است. با توجه به اینکه فروشنده موظف به صدور بیمه‌نامه نزد یکی از شرکت‌های بیمه است، در هر صورت اگرچه بدون تقصیر فروشنده، وی ملزم به جبران خسارت می‌باشد.

تعهدات پیش‌خریدار

تعهدات پیش‌خریدار عبارتست از: ۱- پرداخت بهاء یا ثمن معامله در زمان مقرر، ۲- عدم انتقال قرارداد به دیگری. در قراردادهای پیش‌فروش، پرداخت ثمن از سوی خریدار به صورت اقساطی است. طرفین در مورد نحوه پرداخت، دفعات آن و مبلغ پرداختی با یکدیگر توافق می‌کنند.

خریدار ملزم است ده درصد از ثمن معامله را همزمان با انتقال رسمی ملک در دفترخانه بپردازد. بنابراین نمی‌تواند همه عوض معامله را قبل از انتقال ملک، به فروشنده تادیه کند. در قرارداد پیش‌فروشی که رسماً منعقد شده، توافق بر خلاف آن نامشروع بوده و شرط باطل است.

عدم پرداخت ثمن توسط پیش‌خریدار

اگر پیش‌خریدار در مواعد تعیین شده ثمن معامله را پرداخت نکند، پیش‌فروشنده باید مراتب را به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام نماید. دفترخانه به خریدار اخطار می‌کند اگر ظرف مدت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نکند، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

لازم به ذکر این نکته مهم است که پرداخت اقساط از سوی خریدار منوط به پیشرفت عملیات ساختمانی متناسب با توافقات و مفاد قرارداد و تایید مهندس ناظر است. در غیر این صورت پیش‌خریدار تکلیفی نسبت به پرداخت اقساط نخواهد داشت در نتیجه حق فسخی نیز برای فروشنده به وجود نخواهد آمد. در قرارداد عادی پیش‌فروش، در صورت تخلف خریدار از پرداخت به موقع اقساط ثمن، فروشنده دادخواست مطالبه ثمن معامله را به دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده تقدیم می‌نماید.

فسخ قرارداد پیش‌فروش

ماده ۸ قانون پیش فروش ساختمان: در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.
تبصره – در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.
ماده ۱۶ قانون پیش فروش ساختمان: در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

مواد فوق موارد فسخ قرارداد رسمی را به دلیل تخلف فروشنده و خریدار بیان نموده است. در مواردی که قرارداد پیش‌فروش، عادی تنظیم شده باشد، فسخ قرارداد در صورتی اعمال می‌شود که طرفین ضمن عقد آن را پیش‌بینی کرده باشند یا پس از دعوی الزام طرف مقابل به انجام تعهد و عدم امکان اجرای رای طبق شرایط قانونی، قرارداد قابل فسخ خواهد بود‌

افراز و تفکیک ملک پیش‌فروش

یکی از نوآوری‌های قانون پیش‌فروش ساختمان طبق ماده ۱۳ این است که به خریدار قرارداد رسمی اجازه داده به اداره ثبت محل ملک مراجعه کرده و در خصوص افراز ملک و تفکیک اقدام نماید. چرا که خریدار با انتقال رسمی ملک به خود طبق قانون یا انتقال توسط فروشنده، مالک قانونی واحد محسوب شده و می‌تواند مبادرت به افراز و تفکیک ملک نماید.

انتقال قرارداد پیش‌فروش به دیگری

هر یک از طرفین معامله رسمی می‌توانند قرارداد را به دیگری واگذار کنند مشروط بر اینکه ضوابط و مقررات قانون پیش‌فروش ساختمان رعایت شود. این موارد شامل انتقال رسمی قرارداد، آوردن خلاصه سند پیش‌فروش در سند مالکیت مادر و ارسال خلاصه نقل و انتقال به اداره ثبت محل می‌باشد.

همچنین طبق ماده ۱۸ قانون پیش فروش ساختمان: در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌ خریدار نسبت به واحد پیش ‌فروش‌ شده بدون رضایت پیش‌ فروشنده، پیش‌ خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

طبق ماده ۱۸، در قرارداد پیش‌فروش رسمی، خریداری که بدون اخذ رضایت فروشنده، قرارداد و حقوق و تعهدات خود را به دیگری منتقل کند، در صورت خلف وعده خریدار دوم، می‌بایست بها و عوض قرارداد را به پیش‌فروشنده پرداخت نماید.

قوه قاهره در پیش‌فروش

قوه قاهره عبارت از هر حادثه خارجی، غیرقابل پیش‌بینی و غیرقابل دفع می‌باشد. هرگاه در طول مدت قرارداد، حادثه‌ای رخ دهد که ادامه ساخت و ساز را با مشکل مواجه کند، متعهد می‌تواند تا زمان رفع حادثه از اجرای تعهد امتناع نماید. قانون مدنی در مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ به بیان قوه قاهره در قرارداد پرداخته است.

مصادیق قوه قاهره از قبیل سیل، زلزله، آتش‌سوزی، جنگ و آشوب، اعتصابات عمومی، بیماری مسری فراگیر، تغییر یا نسخ قانون، عمل خود متعهدله و سایر مواردی است که طرفین ضمن عقد شرط می‌کنند. یکی از مواردی که طرفین در خصوص آن تراضی می‌کنند، قوه قاهره یا فورس‌ماژور است. ساخت و تکمیل ملک پیشفروش، از نوع تعهد به نتیجه است. به عبارتی متعهد، حصول نتیجه و تکمیل و تحویل واحد به پیش‌خریدار را در موعد مقرر تضمین می‌کند.

به همین دلیل در صورت وقوع قوه قاهره متعهد می‌بایست جهت معافیت از مسئولیت و رهایی از پرداخت خسارت قراردادی، فورس‌ماژور را ثابت کند. از این رو بار اثبات قوه قاهره بر دوش متعهد و خوانده است. در مقابل، تعهد به وسیله تعهدی است که متعهد نتیجه را تضمین نمی‌کند مانند تعهد پزشک به معالجه بیمار‌. در اینجا متعهدله برای مطالبه خسارت باید تقصیر متعهد را ثابت کند و بار اثبات دعوا برعهده متعهدله قرار می گیرد.

در صورت عدم اثبات قوه قاهره در دعوای الزام به ایفای تعهد و خسارت از سوی پیش‌خریدار، دادگاه پیش‌فروشنده را محکوم به ایفای تعهد و خسارات قراردادی می‌نماید‌.

چنانچه قوه قاهره در قرارداد پیش فروش ساختمان موقت و زودگذر باشد، پیش‌فروشنده مراتب را به پیش‌خریدار اعلام‌ می‌کند. در این صورت تا رفع مانع، متعهد مسئولیتی بابت اجرای تعهد نخواهد داشت. در صورت وقوع فورس ماژور دائمی قرارداد منفسخ و عوضین طبق توافق طرفین مسترد می‌گردد.

توقیف ملک در حال ساخت

ماده ۱۵ قانون: عرصه و اعیان واحد پیش ‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش‌ خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش ‌فروشنده یا طلبکار او نیست.

طبق ماده فوق، پیش‌فروشنده قرارداد رسمی نمی‌تواند واحد پیش‌فروش شده اعم از عرصه و اعیان، اقساط و وجوه وصول شده از سوی پیش‌خریدار را به نفع خود در مرتجع قضایی و غیرقضایی توقیف و تامین نماید. بنابراین طلبکار وی در هیچ مرجعی حق توقیف و تامین واحد پیش‌فروش شده را ندارد. از این رو اگر ملک توقیف شود با توجه به اینکه برخلاف مقررات آمره قانون پیش فروش ساختمان است، توقیف ارزش و اعتباری ندارد.

داوری در قرارداد پیش‌فروش

داوری عبارت است از اینکه رسیدگی به اختلاف طرفین قرارداد از سوی شخص یا اشخاصی غیر از دادگاه صورت پذیرد. ارجاع اختلاف به داوری باید مورد توافق طرفین قرارداد باشد. ماده ۲۰ قانون پیش فروش به موجب اصلاحات ۱۴۰۱ منسوخ گردید. بنابراین در حال حاضر درج شرط داوری در قرارداد پیش‌فروش چه رسمی و چه عادی اختیاری است. طرفین می توانند در صورت تراضی، اختلافات ناشی از قرارداد را به داور یکنفره یا سه نفره ارجاع دهند. بهتر است داور (داوران) ضمن عقد مشخص شوند تا بعداً با دردسرهای توافق بر داور مرضی‌الطرفین مواجه نشوند.

مقررات کیفری پیش‌فروش

ماده ۲۳ قانون: اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

تبصره- جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌ شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.

ماده ۲۴ قانون: مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

نمونه رای ماهیت قرارداد پیش‌فروش

چکیده رای: ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان تعهد به انجام عمل می باشد که حق دینی برای ذینفع ایجاد می کند؛ بنابراین در صورت عدم انجام تعهد، ذی نفع مستحق مطالبه خسارت است.
ذینفع قرارداد پیش فروش آپارتمان نمی تواند به استناد قرارداد مذکور، اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف پلاک ثبتی که قرار بوده آپارتمان بر روی آن احداث شود، را مطرح کند، زیرا حق عینی ندارد و قرارداد پیش فروش تنها موجد حق دینی است.

شماره دادنامه قطعی : 9409980250100097
تاریخ دادنامه قطعی : 1394/09/14

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست آقای ع. الف. به طرفیت آقایان 1- ح. م. 2- ح. ف.ف. به خواسته اعتراض نسبت به عملیات اجرایی نسبت به پلاک ثبتی…… فرعی از 199 اصلی موضوع پرونده اجرایی به کلاسه 93/1924/ج بدین صورت که خواهان مدعی گردید طی قولنامه مورخ 1393/11/8 نسبت به انعقاد قرارداد پیش فروش یک واحد آپارتمان با خوانده ردیف اول اقدام نموده است که اکنون متوجه شده پلاک ثبتی فوق الذکر که قرار بود خوانده ردیف اول درآن اقدام به ساخت و تحویل واحد آپارتمان نماید از سوی خوانده ردیف دوم جهت اجرای حکم محکومیت صادره علیه خوانده ردیف اول به واحد اجرا معرفی و توقیف گردید و در مرحله توقیف و شرایط اجرای مزایده قرار گرفته است شعبه با ملاحظه کپی مصدق قرارداد منعقده بین خواهان و خوانده ردیف اول ، ملاحظه پرونده اجرایی به کلاسه 93/1924/ج و پاسخ استعلامات به عمل آمده از ثبت اسناد و املاک ری در پرونده اجرایی که همگی حکایت از مالیکت خوانده ردیف دوم نسبت به پلاک ثبتی مورد اعتراض دارد به لحاظ اینکه ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان تعهد به انجام عمل می باشد که حق دینی برای ذینفع ایجاد می نماید و در صورت عدم انجام از سوی متعهد ، ذی نفع می تواند تقاضای مطالبه خسارت نماید کما اینکه در ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی نیز آمده باید ادعای حق نسبت به عین مال غیر منقول صورت گیرد در حالیکه در خصوص خواسته خواهان ادعای حق نسبت به عین مال غیر منقول نیست بلکه تعهدی بر خوانده ردیف اول بار شده است که طبق قرارداد ملزم به ایفای آن می باشد لذا شعبه دعوی خواهان ( اعتراض وی را ) وارد ندانسته مستنداً به مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی حکم بر بی حقی خواهان را صادر و اعلام می دارد . حکم صادره حضوری ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ به طرفین قابل اعتراض در محاکم محترم تجدیدنظر تهران می باشد.
دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی شهرری-علی حبیبی

رأی دادگاه تجدیدنظر

تجدیدنظرخواهی آقای ع.الف. نسبت به دادنامه شماره 940295 مورخه 1394/04/23 صادره از شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی شهرری که به موجب ان حکم به بی حقی تجدیدنظرخواه بخواسته اعتراض ثالث اجرایی به عملیات اجرایی پرونده کلاسه93/1924/ج نسبت به پلاک ثبتی……فرعی از 199 اصلی صادر و اعلام گریده است وارد و موجه نبوده و بر استدلال و استنباط محکمه نخستین خدشه و اشکال وارد نمی باشدزیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته بر اساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحاً و مطابق مقررات قانونی و خالی از هر گونه اشکال صادر شده و تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی دلیل یا مدرک قانع کننده و محکمه پسندی که نقض و بی اعتباری دادنامه معترض عنه را ایجاب نماید ابراز ننموده ولایحه اعتراضیه متضمن جهت موجه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچک از شقوق ماده 348 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مطابقت ندارد لذا دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد و محمول بر صحت تشخیص نداده و دادنامه مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی میداند مستنداً به قسمت اخیر از ماده 358 قانون یاد شده ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته را عینا تائید مینماید رای صادره قطعی است.
شعبه 62 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار و مستشار
یوسف یعقوبی محمودآبادی – علی مداح

نمونه رای انعقاد قرارداد پیش‌فروش

چکیده رای: قرارداد پیش فروش ساختمان و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی، درج در سند مالکیت و ارسال به اداره ثبت صورت گیرد. در صورت عدم رعایت این موارد، قرارداد خارج از مقررات قانون پیش فروش ساختمان بوده و تابع قواعد عمومی است و رسیدگی به آن در صلاحیت محاکم عمومی و نه داوریست.

شماره دادنامه قطعی : 9309980213600301
تاریخ دادنامه قطعی : 1394/02/19

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی س. ص. به وکالت م. ک. به طرفیت 1- غ. م. به وکالت م. الف. و س.ز. ث. 2- ح. م. 3- ع. گ. ش. به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهد 1-الزام به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی یک دستگاه آپارتمان … جزء پلاک ثبتی … مفروز و مجزی شده … بخش 10 تهران 2- تحویل یک باب پارکینگ و انباری مناسب 3- مطالبه خسارت ناشی از عدم ایفای تعهد با جلب نظر کارشناس 4- مطالبه خسارت کسری متراژ و الزام به جبران خسارت با جلب نظر کارشناس به انضمام خسارت دادرسی به استناد قرارداد عادی شماره … مورخ 1391/7/14 و اظهارنامه شماره … مورخ 1392/8/6 و صورت جلسه تحویل مورخ 1393/3/31 و وکالتنامه وکیل، نظر به اینکه رابطه حقوقی طرفین ناشی از قرارداد پیش فروش بوده که اصالت و صحت آن محل بحث و اختلاف نیست و قرارداد مذکور با رعایت مواد 10 و 190 و 191 قانون مدنی بین طرفین تنظیم شده و همانگونه که قراردادهای خصوصی بین افراد در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر می‌باشد، شرط ضمن آن نیز نافذ و لازم الاتباع است و مندرجات مستند موصوف بنا به اصل صحت عقود و معاملات و لزوم اجرای تعهدات و به تبعیت از اصل حاکمیت اراده برای طرفین و قائم مقام قانونی آن‌ها متبع و لازم الاجرااست. و حقوق و تعهدات هر یک از طرفین در قرارداد و قانون مشخص است که از آن جمله در ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان مصوب مورخ 1389/10/29 مقرر شده که در صورت هرگونه اختلاف در مفهوم یا اجرای قرارداد مزبور باید از طریق داوری حل و فصل گردد طبعاً مادامیکه چنین رجوعی صورت نگرفته طرح دعوی در مراجع قضائی موردی ندارد. فلذا با التفات به مراتب فوق، طرح دعوی در شرایط و موقعیت کنونی و به نحو مطروحه قابل استماع نمی‌باشد. و مستنداً به مواد 2 و 455 و 463 قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 185 دادگاه عمومی تهران – سعدی نیک بخش

رأی دادگاه تجدیدنظر

تجدیدنظرخواهی آقای م. ک. به وکالت از آقای س. ص. به طرفیت آقایان و خانم 1- غ. م. 2- ح. م. 3- ع. ک. ش. از دادنامه شماره 0895 –1393/9/16 شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن قرارعدم استماع دعوا به جهت انطباق موضوع قرارداد فی‌مابین اصحاب پرونده با قانون پیش فروش ساختمان و لزوم حل و فصل موضوع از طریق داوری وفق ماده 20 قانون یاد شده صادر و اعلام شده است وارد و دادنامه تجدیدنظرخواسته شایسته تأیید نیست؛ زیرا طبق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد و با لحاظ ماده 16 آئین نامه قانون اشاره شده بدیهی است با عدم رعایت موارد یاد شده موضوع قرارداد خارج از مقررات قانون پیش فروش ساختمان و تابع قواعد عمومی و رسیدگی به موضوع در صلاحیت محاکم عمومی می‌باشد با این وصف تجدیدنظرخواهی را وارد دانسته و برگرفته از قسمت پایانی ماده 353 قانون آئین دادرسی مدنی قرار معترض به رأی نقض و پرونده را جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی عودت می‌دهد. این رأی قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه 37 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
مهرزاد جمشیدی – جواد حمیدی

دعاوی قرارداد پیش فروش ملک تهران

وکیل پیش‌فروش تهران

دعاوی مربوط به قرارداد پیش‌فروش ملک از موارد رایج حوزه ملکی در دادگستری محسوب می‌شوند. وکیل این‌گونه دعاوی با توجه به اختلافات بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار یا اختلاف هر یک با اشخاص ثالث، اقدامات لازم  و سریع به عمل می‌آورد.

وکیل دعاوی پیش‌فروش ساختمان در زمان طرح دعوی بررسی می‌کند آیا معامله‌کننده مالک رسمی ملک هست یا خیر. چنانچه مالک رسمی باشد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بر علیه سازنده شنیده می‌شود در غیر این صورت مالک رسمی الزاماً طرف دعوی الزام به تنظیم سند قرار می‌گیرد.‌ وکیل پیش‌فروش ساختمان با توجه به تبحر و سالها وکالت در این حوزه و آشنایی با آرای متعدد محاکم حقوقی، بهترین مسیر را در جهت حصول نتیجه انتخاب می‌کند.

وکیل قرارداد پیش فروش ملک تهران

مشاوره حقوقی پیش‌فروش ساختمان خواه در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش یا بعداً، امری لازم و ضروری است. مباحث ملکی پیچیده هستند از این رو نیاز است قبل از هر اقدام حقوقی چه در زمان تنظیم قرارداد یا طرح دعوی، سوالات مربوط به مشکل ملکی از وکیل متخصص پرسیده شود‌ و مشاوره اخذ گردد. مشاوره حقوقی از طریق تلفنی، آنلاین و حضوری پس از بررسی کامل مدارک توسط وکلای پایه یک دادگستری ارائه می‌گردد.

کلام آخر

در چند سال اخیر قرارداد پیش فروش ملک از معاملات ملکی بین اشخاص به حساب آمده است. طرفین با توجه به منافعی که در طول اجرای قرارداد کسب می‌کنند رغبت به انعقاد معامله پیدا می‌کنند. لکن آگاهی از مقررات پیش‌فروش ساختمان جهت خطای کمتر در روابط حقوقی و احقاق حقوق قانونی خود اجتناب‌ناپذیر است. جهت دریافت مشاوره در امور پیش فروش و اعطای وکالت با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی

سوالات رایج

۱- آیا در قرارداد پیش‌فروش، توافق بر پرداخت ثمن معامله به صورت یکجا صحیح است؟

طرفین می‌توانند به این طریق تراضی کنند و سر دفتر مطابق تراضی طرفین مبادرت به تنظیم سند می‌نماید.

۲- علاوه بر قوه قاهره عامل دیگر معافیت متعهد از وجه التزام چیست؟

در مواردی پیش‌خریدار ثمن را در موعد مقرر پرداخت نمی‌کند. در این صورت پیش‌فروشنده می‌تواند با استفاده از حق حبس تا زمان‌ پرداخت ثمن از ادامه کار امتناع کند و خوانده از پرداخت وجه التزام معاف می شود‌.

۳- آیا افزایش قیمت مصالح قوه قاهره محسوب می‌شود؟

اصولاً افزایش قیمت مصالح از موجب تحقق فورس‌ماژور نمی‌باشد مگر ضمن قرارداد شرط‌ شده باشد.

۴- در صورت انفساخ قرارداد به دلیل وقوع مانع دائمی چه اقدامی باید نمود؟

با انفساخ قرارداد پیش‌فروش ساختمان، دادخواست تایید انفساخ و استرداد عوضین به دادگاه حقوقی محل ملک تقدیم می‌شود.

۵- اگر سازنده نسبت به قدرالسهم رسمی خود واحد را انتقال دهد اقدام وی چیست؟

تنظیم سند رسمی در پیش‌فروش ملک از سوی مالک رسمی امکانپذیر است خواه مالک باشد یا سازنده.

۶- قرارداد رسمی پیش‌فروش چه نوع عقدی است رضائی یا تشریفاتی؟

قرارداد رسمی پیش‌فروش ساختمان عقدی تشریفاتی است و طبق قانون با تنظیم سند رسمی منعقد می‌شود و از این طریق است که پیش‌خریدار می‌تواند از مزایای قانون بهره‌مند گردد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *