- موانع ارث و ممنوعیت ارث بری چیست؟ - 2024-07-24
- تفاوت های چک و سفته - 2024-07-24
- اثر خط خوردن عبارت حواله کرد در چک - 2024-07-22
وجه التزام در قرارداد پیش فروش ساختمان از شروط قانونی و قراردادی محسوب می شود.
در بسیاری اوقات سازنده در ابتدای ساخت یا در حین آن، اقدام به پیش فروش واحد یا واحدهای در حال ساخت می نماید. وجه التزام را می توان در مورد تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار شرط نمود.
ممکن است ضمن قرارداد توافق شود در مدت معین واحدی با مشخصات ذکر شده در قرارداد در مواعد مقرر به پیش خریدار تحویل و سند رسمی منتقل شود.
در مقابل پیش خریدار متعهد می شود ثمن قرارداد را در مواعد مقرر پرداخت نماید. در صورت تخلف در انجام تعهد از سوی هر یک، طرف مقابل می تواند خسارت قراردادی (وجه التزام) پیش بینی شده را مطالبه کند.
در این مقاله وکیل ملکی تهران به بررسی وجه التزام در قرارداد پیش فروش ساختمان، مراحل و شرایط دعوی می پردازد.
مراحل مطالبه وجه التزام
فهرست مطالب
- دادگاه صالح به رسیدگی، اگر خواسته الزام به تکمیل واحد، تنظیم سند رسمی یا تحویل ملک و خسارت باشد، دادگاه محل ملک می باشد.
- چنانچه خواسته، مطالبه ثمن قرارداد باشد، دادگاه صالح، دادگاه محل اقامت خوانده است. مطالبه وجه التزام در کنار هر یک از این موارد خواسته می شود.
- دعوا مالی است و هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک یا مبلغ تقویم شده در ستون خواسته، پرداخت می شود.
- ضمائم دادخواست با توجه به خواسته دعوی، قرارداد پیش خرید، نظر کارشناس در مورد عدم تکمیل ملک در موعد مقرر، گواهی عدم حضور پیش فروشنده یا پیش خریدار در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی و سایر دلایل می باشد.
- دادگاه پس از رسیدگی به صحت قرارداد فی مابین و تخلف خوانده از انجام تعهد خود در موعد مقرر وی را به پرداخت وجه التزام قراردادی محکوم می کند.
- اگر خوانده فورس ماژور را نزد دادگاه ثابت کند، از موارد معافیت مسئولیت وی در مورد وجه التزام می باشد.
بیشتر بدانید:
وجه التزام چیست؟
معمولاً طرفین ضمن قرارداد پیش فروش ساختمان خسارت تاخیر یا عدم انجام تعهد را پیش بینی می کنند. اگر قرارداد پیش فروش به طور رسمی به رعایت قانون پیش فروش ساختمان (۱۳۸۹) تنظیم شده باشد، پیش خریدار قانوناً استحقاق دریافت وجه التزام را خواهد داشت.
وجه التزام مبلغی مقطوع است. طرفین آن را به صورت خسارت روزانه و یا درصدی از مبلغ قرارداد قرار می دهند. در صورت تخلف در انجام تعهد، متعهد بایستی از عهده خسارات قراردادی بر آید.
وجه التزام علاوه بر اینکه موجب استحکام بیشتر قرارداد می شود، ضمانت اجرای جبران خسارات وارده به طرف قرارداد واقع می شود.
بیشتر بدانید:
همانطور که پیش خریدار حق تحویل ملک با مشخصات در قرارداد و در زمان مقرر دارد، پیش فروشنده نیز حق دریافت ثمن قرارداد در زمان های تعیین شده جهت ساخت و اتمام بنا را دارد.
مطالبه وجه التزام در قرارداد پیش فروش
در مواردی پیش خریدار اقدام به مطالبه وجه التزام می نماید. این موارد عبارتند از: ۱- تأخیر در انجام تعهد.۲- عدم انجام تعهد.۳- نقص در انجام تعهد
طرفین می توانند بابت تاخیر یا عدم انجام تعهد وجه التزام در قرارداد پیش فروش قرار دهند.
همچنین در مواردی که پیش فروشنده موضوع قرارداد را انجام می دهد ولی نه با مصالحی که بین طرفین توافق شده، پیش خریدار می تواند مابه التفاوت ارزش مصالح بکار رفته با آن چیزی که در قرارداد آمده را مطالبه نماید.
تعهدات پیش فروشنده
▪︎ در قرارداد پیش خرید ساختمان، پیش فروشنده باید در موعد مقرر، واحد مورد نظر را تکمیل و به پیش خریدار تحویل دهد.
▪︎ انجام تشریفات مقدمانی تنظیم سند چون اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی با پیش فروشنده می باشد.
▪︎ پیش فروشنده اگر مالک رسمی است، موظف است در زمان تعیین شده در قرارداد، اقدام به انتقال رسمی واحد به پیش خریدار نماید.
▪︎ عدم انجام تعهد، تاخیر یا نقص در کار به پیش خریدار حق می دهد علاوه بر مطالبه اصل تعهد، وجه التزام قراردادی را نیز درخواست کند.
بیشتر بدانید:
تعهد پیش خریدار
- پیش خریدار موظف است اقساط ثمن معامله را در مواعد تعیین شده به حساب پیش فروشنده یا شخصی که از طرف وی ماذون و مجاز است واریز نماید.
- در صورت تاخیر در پرداخت پیش فروشنده می تواند علاوه بر مطالبه اصل تعهد، وجه التزام را نیز مطالبه نماید.
مستند قانونی وجه التزام
ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان، تخلفات پیش فروشنده و ضمانت اجرای آن را در مقابل پیش خریدار پیش بینی نموده است. طبق این ماده پیش فروشنده باید در موعد مقرر واحد موضوع قرارداد را تحویل دهد. چنانچه واحد را تحویل ندهد و یا به تعهداتش عمل نکند. علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ آن قانون که مقرر می دارد:” … ۹- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی” به پرداخت جریمه به موجب بندهای بعدی که در ادامه می آید نیز محکوم می شود.
اگر پیش خریدار در مواعد مقرر اقساط ثمن را پرداخت ننماید، به موجب ماده ۱۶ قانون پیش فروش ساختمان، پیش فروشنده حق مطالبه اقساط را از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند خواهد داشت.
اگر قرارداد عادی باشد هر یک از طرفین مطابق توافقات مندرج در قرارداد عمل می کنند.
شرط داوری در قرارداد پیش فروش
ممکن است طرفین در قرارداد پیش فروش ساختمان، به منظور حل و فصل اختلافات قراردادی داوری قرار دهند. در این صورت با حدوث اختلاف، حل آن برعهده داور یا هیئت داوری مرضی الطرفین خواهد بود.
اگر با وجود داوری در قرارداد، در دادگاه دعوی مطرح شود، دعوا مردود است. چراکه دادگاه در این موارد در حل اختلاف مداخله نمی کند. هر یک از طرفین که مستحق وجه التزام در قرارداد باشند، می بایست اختلاف را به داوری ارجاع نماید.
بیشتر بدانید:
مطالبه وجه التزام از سوی پیش خریدار
مقررات قانون پیش فروش ساختمان در بسیاری جهات به نفع پیش خریدار می باشد. به شرطی که با رعایت مفاد قانون، قرارداد پیش فروش به طور رسمی تنظیم شده باشد.
به موجب ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان، وجه التزامی که پیش خریدار می تواند از پیش فروشنده مطالبه کند عبارت است از:
۱- چنانچه مقرر باشد پارکینگ و انباری در موعد مقرر تحویل داده شود. ولی چنین نشود پیش فروشنده باید اجرت المثل بخش تحویل نشده را تا زمان تحویل به پیش خریدار پرداخت کند. میزان اجرت المثل توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
۲- اگر عدم انجام تعهدات پیش فروشنده مربوط به قسمت های مشاعی و اشتراکی ساختمان باشد، پیش فروشنده باید خسارت روزانه، نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده را با توجه به میزان قدرالسهم پیش خریدار بپردازد.
۳- در صورت تاخیر پیش فروشنده در تنظیم سند رسمی انتقال، خسارت روزانه یک هزارم مبلغی که در قرارداد آمده را به پیش خریدار بپردازد.
بیشتر بدانید:
وجه التزام قانونی در کنار وجه التزام قراردادی در قانون پیش فروش تاسیسی نوظهور است. بیانگر این است که نگاه قانونگذار به نفع پیش خریدار است.
خریدار نمی تواند فروشنده را دوبار به پرداخت وجه التزام محکوم کند. وجه التزامی که مبلغ آن بیشتر است، چه در قانون و چه در قرارداد، همان مبلغ ملاک پرداخت خواهد بود.
جهت دریافت مشاوره تخصصی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
سوالات متداول
۱- قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟
قراردادی است که پیش فروشنده متعهد می شود واحد مشخص با اوصاف مذکور در قرارداد در زمان معین تکمیل و تحویل پیش خریدار دهد.
۲- طبق قانون چه کسی پیش فروشنده محسوب می شود؟
مالک زمین، مستاجر یا سرمایه گذار دارای سند رسمی.
۳- در صورت وجه التزام قانونی و قراردادی، کدام یک مورد حکم واقع می شود؟
دادگاه خوانده را به آنچه تراضی شده محکوم می کند.
