وجه التزام در قرارداد پیش‌فروش ساختمان

وجه-التزام-قرارداد-پیش-فروش
زهرا شریفی

وجه التزام در قرارداد پیش فروش ساختمان از شروط قانونی و قراردادی محسوب می‌شود. قانونی از این نظر که در قانون پیش‌فروش ساختمان، وجه التزام پیش‌بینی شده است و قراردادی از این لحاظ که طرفین می‌توانند ضمن عقد، در خصوص خسارات قراردادی توافق نمایند‌. در صورت توافق قراردادی، دادگاه نسبت به مبلغی که مورد تراضی طرفین قرار گرفته رای می‌دهد.

در بسیاری اوقات سازنده به دلیل کمبود بودجه مالی، در ابتدای ساخت یا در حین آن، اقدام به پیش‌فروش واحد یا واحدهای در حال ساخت می‌نماید. وجه التزام‌ را می‌توان در مورد تعهدات پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار شرط نمود.

وکیل ملکی تهران می‌گوید، ممکن است در قرارداد پیش‌فروش ساختمان توافق شود در مدت معین واحدی با مشخصات ذکر شده در مواعد مقرر به پیش‌خریدار تحویل و سند رسمی منتقل شود که در مقابل پیش‌خریدار متعهد به پرداخت ثمن قرارداد در مواعد مقرر می‌گردد. در صورت تخلف در انجام تعهد از سوی هر یک، طرف مقابل می‌تواند خسارت قراردادی (وجه التزام) پیش‌بینی شده را مطالبه کند.

مراحل مطالبه وجه التزام

▪︎ دادگاه صالح به رسیدگی، اگر خواسته الزام به تکمیل واحد، تنظیم سند رسمی یا تحویل ملک باشد، دادگاه محل ملک است. چنانچه خواسته، مطالبه ثمن قرارداد باشد، دادگاه صالح، دادگاه محل اقامت خوانده است. خواسته وجه التزام قراردادی در کنار هر یک از این موارد قرار می‌گیرد.

▪︎ دعوای وجه التزام پیش‌فروش ساختمان، دعوی مالی است. هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک یا مبلغ تقویم شده در ستون خواسته، پرداخت می‌شود.

▪︎ مدارک دعوی وجه التزام قرارداد پیش‌فروش، با توجه به خواسته‌های دعوی شامل: قرارداد پیش فروش ساختمان، صورت‌جلسه تامین دلیل در خصوص عدم تکمیل ملک در زمان مقرر، گواهی عدم حضور پیش‌فروشنده یا پیش‌خریدار در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی و سایر دلایل موجود می‌باشد.

▪︎ دادگاه پس از رسیدگی به صحت قرارداد پیش‌فروش و تخلف خوانده از انجام تعهد در موعد مقرر، وی را به پرداخت وجه التزام‌ قراردادی محکوم‌ می‌نماید.

▪︎ اگر خوانده قوه قاهره یا فورس ماژور را در دادگاه ثابت کند، از موارد معافیت مسئولیت وی در مورد وجه التزام مذکور در قرارداد پیش‌فروش ساختمان تلقی می‌شود.

بیشتر بدانید:

ارتباط وجه التزام و قوه قاهره (فورس ماژور)

توافق بر وجه التزام در قرارداد پیش‌فروش

وجه التزام مبلغی مقطوع است که به صورت خسارت روزانه و یا درصدی از مبلغ قرارداد‌ قرار داده می‌شود. در صورت تخلف در انجام تعهد، متعهد بایستی از عهده خسارات قراردادی بر‌آید. وجه التزام قراردادی علاوه بر اینکه موجب استحکام بیشتر قرارداد می‌شود، به عنوان ضمانت اجرای جبران خسارات وارده به طرف قرارداد واقع می‌شود.

همانطور که پیش‌خریدار حق تحویل ملک با مشخصات در قرارداد و در زمان مقرر را دارد، پیش‌فروشنده نیز حق دریافت ثمن قرارداد در زمان‌های تعیین شده جهت ساخت و اتمام بنا را دارد.

در مواردی پیش‌خریدار اقدام به مطالبه وجه التزام‌ قراردادی می‌نماید. این موارد عبارتند از: ۱- تأخیر در انجام تعهد.۲- عدم انجام تعهد.۳- نقص در انجام تعهد. طرفین می‌توانند بابت تاخیر یا عدم انجام تعهد وجه التزام در قرارداد پیش‌فروش قرار دهند. همچنین در مواردی که پیش‌فروشنده موضوع قرارداد را انجام می‌دهد ولی نه با مصالحی که بین طرفین توافق شده، پیش‌خریدار می‌تواند مابه‌التفاوت ارزش مصالح بکار رفته با آن چیزی که در قرارداد آمده را مطالبه نماید.

تعهدات پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار

▪︎ در قرارداد پیش‌خرید ساختمان، پیش‌فروشنده باید در موعد مقرر، واحد موضوع قرارداد را تکمیل و به پیش‌خریدار تحویل دهد.

▪︎ انجام تشریفات مقدماتی تنظیم سند رسمی نظیر اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی با پیش‌فروشنده است.

▪︎ پیش‌فروشنده اگر مالک‌ رسمی ملک است، موظف است در زمان تعیین‌شده در قرارداد، اقدام به انتقال رسمی واحد به پیش‌خریدار نماید.

▪︎ عدم انجام تعهد، تاخیر یا نقص در کار به پیش‌خریدار حق می‌دهد علاوه بر الزام طرف مقابل به انجام اصل تعهد، وجه التزام قراردادی را نیز درخواست کند.

بیشتر بدانید:

تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

▪︎ پیش‌خریدار موظف است اقساط ثمن معامله را در مواعد تعیین‌شده به حساب پیش‌فروشنده یا شخصی که از طرف وی ماذون و مجاز است واریز نماید.

▪︎ در صورت تاخیر در پرداخت، فروشنده می‌تواند علاوه بر مطالبه اصل تعهد، وجه التزام را نیز مطالبه نماید.

مستندات قانونی وجه التزام پیش‌فروش

ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان، تخلفات پیش فروشنده و ضمانت اجرای آن را در مقابل پیش خریدار پیش بینی نموده است. طبق این ماده پیش فروشنده باید در موعد مقرر واحد موضوع قرارداد را تحویل دهد. چنانچه واحد را تحویل ندهد و یا به تعهداتش عمل نکند. علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ آن قانون که مقرر می دارد:” … ۹- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی” به پرداخت جریمه به موجب بندهای بعدی که در ادامه می آید نیز محکوم می شود.

اگر پیش‌خریدار در مواعد مقرر اقساط ثمن را پرداخت ننماید، به موجب ماده ۱۶ قانون پیش‌فروش ساختمان، فروشنده حق مطالبه اقساط را از طریق دفترخانه تنظیم‌کننده سند خواهد داشت. اگر قرارداد عادی باشد، هر یک از طرفین مطابق توافقات مندرج در قرارداد عمل می‌کنند.

ممکن است طرفین در قرارداد پیش فروش ساختمان، به منظور حل و فصل اختلافات قراردادی داوری قرار دهند. در این صورت با حدوث اختلاف، حل آن برعهده داور یا هیئت داوری مرضی‌الطرفین خواهد بود. اگر با وجود داوری در قرارداد، دعوی ابتدا در دادگاه مطرح شود، دادگاه قرار عدم استماع دعوی به شایستگی و صلاحیت داور صادر می‌نماید دادگاه در این موارد در فصل خصومت طرفین مداخله نمی‌کند. هر یک از طرفین که مستحق وجه التزام در قرارداد باشند، می‌بایست اختلاف را به داوری ارجاع نماید.

مطالبه وجه التزام از سوی پیش‌خریدار

مقررات قانون پیش فروش ساختمان در بسیاری جهات به نفع پیش‌خریدار وضع شده است به شرطی که با رعایت مفاد قانون، قرارداد پیش‌فروش به طور رسمی تنظیم‌ شده باشد. به موجب ماده ۶ قانون پیش‌فروش ساختمان، وجه التزامی که خریدار می‌تواند از فروشنده مطالبه کند عبارت است از:

۱- چنانچه مقرر باشد پارکینگ و انباری در موعد مقرر تحویل داده شود، ولی چنین نشود فروشنده باید اجرت‌المثل بخش تحویل نشده را تا زمان تحویل به خریدار پرداخت کند. میزان اجرت‌المثل توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود.

۲- اگر عدم انجام تعهدات فروشنده مربوط به قسمت‌های مشاعی و اشتراکی ساختمان باشد، فروشنده باید خسارت روزانه، نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده را با توجه به میزان قدرالسهم خریدار‌ بپردازد.

۳- در صورت تاخیر پیش‌فروشنده در تنظیم سند رسمی انتقال، خسارت روزانه یک هزارم مبلغی که در قرارداد آمده را به پیش‌خریدار بپردازد.

وجه التزام قانونی در کنار وجه التزام قراردادی در قانون پیش‌فروش، تاسیسی نوظهور است. بیانگر این است که نگاه قانونگذار به نفع پیش خریدار است.‌ خریدار نمی تواند فروشنده را دوبار به پرداخت وجه التزام محکوم کند. وجه التزامی که مبلغ آن بیشتر است، چه در قانون و چه در قرارداد، همان مبلغ ملاک پرداخت خواهد بود.

سخن پایانی

وجه التزام، خسارت قراردادی است که طرفین در قراردادهای پیش‌فروش ملک در خصوص آن توافق می‌کنند. از سوی دیگر اگر قرارداد پیش‌فروش به طور رسمی منعقد شود و در قرارداد خسارت ذکر نشده باشد، دادگاه وجه التزام مقرر در قانون پیش‌فروش را ملاک رای قرار می‌دهد. جهت دریافت اعطای وکالت با شماره‌های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی

سوالات متداول

۱- قرارداد پیش‌فروش ساختمان چیست؟

قرارداد پیش‌فروش قراردادی است که فروشنده متعهد می‌شود واحد مشخص با اوصاف مذکور در قرارداد را در زمان‌ معین ساخته، تکمیل و تحویل خریدار نماید.

۲- طبق قانون چه کسی پیش‌فروشنده محسوب می‌شود؟

مالک زمین، مستاجر یا سرمایه‌گذار هر کدام دارای سند رسمی، در قرارداد پیش‌فروش رسمی، فروشنده محسوب می‌شوند.

۳- در صورت وجه التزام قانونی و قراردادی، کدام یک ملاک است؟

در دعوی طرفین، دادگاه خوانده را به پرداخت وجه‌ التزام توافق شده در قرارداد پیش‌فروش محکوم می‌کند.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *