- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
حق فسخ تغییر کاربری ملک مسکونی به فضای سبز، ناشی از خیار عیب بوده که یکی از خیارات قانونی میباشد. وکیل ملکی خوب در تهران میگوید، کاربری املاک در طرح تفصیلی شهری تعریف میشود. تصویب و تغییر کاربری ملک برعهده کمیسیون ماده پنج قانون شورایعالی شهرسازی است.
ممکن است با توجه به نیاز شهرداری جهت عملیات عمومی و عمرانی، کاریری ملک به فضای سبز تغییر کند. در این میان مالک قبلی با علم یا بدون علم نسبت به تغییر کاربری، آن را انتقال میدهد. در این صورت خریدار که از وضعیت ملک در زمان قرارداد بی اطلاع بوده است. با وجود سایر شرایط، حق فسخ به استناد خيار عیب خواهد داشت.
حق فسخ میبایست فوراً اعمال شود. انتقالگیرنده میتواند به جای فسخ، اَرش (خسارت مابهالتفاوت مبیع سالم و معیوب) از فروشنده بگیرد. چنانچه خریدار در زمان عقد ملکی را خریداری نماید که عالم به عدم کاربری واقعی آن بوده است، با توجه به قاعده اقدام به ضرر خود، نمیتواند معامله را فسخ یا مطالبه خسارت (ارش) نماید.
در ادامه، نظریه مشورتی در خصوص حق فسخ ناشی از تغییر کاربری ملک آورده میشود. لازم به ذکر است نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه برای دادگاهها جنبه مشورتی دارند و لازمالرعایه نیستند.
نظریه مشورتی حق فسخ ناشی از تغییر کاربری ملک
چکیده: تغییر کاربری ملک در طرح تفصیلی از مسکونی به فضای سبز پس از انعقاد عقد بیع به مفهوم تلف حکمی نیست و خریدار قائم مقام فروشنده در مراجعه به شهرداری و دریافت بهای روز ملک است . اما چنانچه ملکی با وصف کاربری مسکونی فروخته شود اما حین العقد دارای کاربری فضای سبز و یا غیره باشد. برای خریدار حق فسخ به استناد خيار عیب یا دریافت ارش ایجاد می گردد.
نظریه مشورتی شماره: 7/1403/20
مورخ: 1403/03/05
استعلام
چنانچه محکومبه مندرج در اجراییه تسلیم قطعات زمین با مساحت و موقعیت مشخص باشد و بر اساس مبایعهنامه این ملک به عنوان ملک مسکونی به فروش رسیده باشد؛ اما در زمان اجرای حکم و حسب استعلام صورت گرفته از شهرداری مشخص شود پس از وقوع بیع و پیش از تسلیم ملک، در نتیجه طرح تفصیلی شهرداری کاربری ملک به فضای سبز تغییر یافته است، آیا محکومله میتواند با ادعای تلف محکومبه و استناد به ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 تعیین بهای روز ملک و وصول آن را از واحد اجرای احکام مدنی درخواست کند؟
پاسخ
نظر به اینکه صرف تغییر کاربری ملک پس از وقوع عقد بیع و حین تسلیم و اجرای حکم، به معنی تلف عین محکومبه نیست و محکومله دارای تمامی حقوق مالک قبلی ملک در مراجعه به شهرداری و دریافت بهای ملک است، موضوع از شمول ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 خارج است؛ هم چنانکه هرگاه احراز شود به رغم فروش ملک به عنوان ملک دارای کاربری مسکونی، ملک مزبور در زمان فروش کاربری فضای سبز داشته است، با رعایت قوانین و مقررات حاکم، برای خریدار حق فسخ عقد به لحاظ خیار عیب و یا دریافت ارش وجود دارد.
خلاصه اینکه
یکی از عیوب مبیع که به استناد آن خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند، عدم ذکر کاربری واقعی ملک در زمان عقد است. در این صورت پس از کشف کاربری حقیقی ملک، خریداری که در زمان عقد جاهل به کاربری واقعی بوده است میتواند قرارداد را فسخ کند. در این صورت باید فوراً حق فسخ را اعمال کند یا مطالبه خسارت نماید. در صورت تاخیر در اعلام فسخ به فروشنده، حق فسخ از بین میرود. در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی و دریافت مشاوره با شمارههای ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- اگر خریدار فوراً خیار عیب را اعمال نکند، آیا حق مطالبه خسارت هم از بین میرود؟
حق فسخ در خیار عیب فوری است. در صورت تعلل و تاخیر خریدار (معمولاً بیش از ۲-۳ ماه) حق فسخ زایل میشود. لکن وی میتواند خسارت را مطالبه کند اگرچه در این خصوص میان دادگاهها اختلاف نظر است.
۲- تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات خارج از محدوده شهرها برعهده کیست؟
تغییر کاربری در مورد این اراضی، برعهده جهاد کشاورزی استان است.
۳- اگر در قرارداد اسقاط کافه خیارات شرط شده باشد، آیا خیار عیب قابل اعمال است؟
در صورت اسقاط همه خیارات در عقد، حق فسخ ناشی از تغییر کاربری ملک قابل اعمال نیست.