نکات حقوقی و کاربردی اخذ به شُفعه

زهرا شریفی

 

اخذ به شفعه یکی از دعاوی ملکی بوده که در خصوص ملک مشاع بین دو نفر جریان دارد. اخذ به شفعه استثنایی بر مالکیت خریدار نسبت به ملک است.

هرگاه دو نفر مالک رسمی ملک قابل تقسیمی باشند. یکی از دو شریک سهم خود را با عقد بیع به ثالث بفروشد. شریک دیگر حق دارد ثمن پرداختی را به خریدار پرداخته و سهم فروخته شده را تملک کند. این حق را حق شفعه، صاحب حق را شفیع و اعمال حق را اخذ به شفعه می گویند.

در این مقاله وکیل ملکی نکات حقوقی و کاربردی اخذ به شفعه را بیان می کند.

ضمن اینکه شما می توانید برای مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.

اخذ به شفعه چیست؟

هرگاه دو نفر مالک ملک قابل تقسیمی باشند. یکی از دو شریک سهم خود را با عقد بیع به ثالث بفروشد. شریک دیگر حق دارد ثمن پرداختی را به خریدار پرداخته و سهم فروخته شده را تملک کند.

شروط اعمال اخذ به شفعه عبارت است از:

۱- مال غیرمنقول باشد؛ ۲- مال قابل تقسیم باشد؛ ۳- دو نفر مشاعاً مالک مال باشند؛ ۴- معامله لزوماً از طریق عقد بیع صورت پذیرفته باشد.

اخذ به شفعه عمل حقوقی ایقاع است که با اراده شفیع واقع می شود. ویژه عقد بیع بوده و در سایر عقود راه ندارد.

حق شفعه حقی مالی و قابل نقل و انتقال به ورثه است. بنابراین اگر حق ایجاد شود و شفیع فوت کند، ورثه اش حق اعمال حق را خواهند داشت. قابل نقل و انتقال ارادی از طریق قرارداد نیست چراکه وابسته به شخصیت شفیع است. حق شفعه قبل از ایجاد یا بعد آن از سوی صاحب حق قابل اسقاط است.

در خصوص مالی جریان دارد که مشاع میان دو نفر باشد. لکن لازم نیست سهام هر دو برابر باشد. اگر با فوت شفیع و انتقال قهری مال، تعداد وراث بیشتر از دو نفر باشند اشکالی وارد نیست.

بیشتر بدانید:

ملک مشاع چیست؟ خصوصیات و شرایط آن

اگر شفیع از حق خود به هر علتی بگذرد، در پرداخت ثمن تاخیر کند، سهم خود را به دیگری انتقال دهد، عین مال مورد شفعه تلف شود، وارثان وی به توافق نرسند و غیره از موارد زوال حق شفعه خواهد بود.

نکات مهم اخذ به شفعه

۱- حق شفعه فوری است. بنابراین اگر شفیع پس از علم به وجود حق فوراً آن را اعمال نکند ساقط می شود. در این صورت چنانچه قوه قاهره و عذر موجه مبنی بر عدم اقدام به موقع را ثابت کند، حق پابرجاست.

۲- زمانی اخذ به شفعه قابل اعمال است که مبیع از‌ طریق یک معامله صحیح منتقل شده باشد. پس چنانچه معامله بنا به دلایلی باطل باشد، مسلماً مبیع به ملکیت خریدار درنیامده است‌ تا شفیع بخواهد آن را تملک کند.

۳- شفیع در صورت قصد اخذ به شفعه، می بایست نسبت به همه مال مورد انتقال حق را اجرا کند. بنابراین نمی تواند مبیع را تجزیه کند و تنها نسبت به بخشی از آن اعمال حق نماید.

۴- خریدار باید شخص ثالث غیر از شریک باشد. اگر خریداران مال چند نفر باشند مانع اخذ به شفعه نیست.

۵- گاهی شریک همه سهم خود را نمی فروشد و بخشی از آن را انتقال می دهد. در این صورت نسبت به قسمت فروخته شده حق شفعه ایجاد می شود‌.

۶- چنانچه شریک به وسیله سایر عقود غیر از بیع مانند معاوضه، صلح، هبه، وصیت، ارث و… سهمش را انتقال دهد حق شفعه ایجاد نمی شود‌.

۷- در مواردی که ملک دو نفر در ممر و مجرا (حقوق ارتفاقی ملک) مشترک باشد. اگر یکی ملک خود را با حقوق ارتفاقی بفروشد، دیگری حق شفعه دارد. اگرچه در خود ملک مالکیت مشاعی نداشته باشند. چنانچه بدون ممر و مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه نخواهد داشت.

۸- اگر وراث چند نفر باشند، یا همگی باید حق را اجرا کنند یا از آن صرفنظر کنند. بنابراین ورثه نمی توانند صرفاً نسبت به سهم خود اعمال حق کنند. در صورت مخالفت برخی، وراث موافق می توانند با تادیه ثمن به خریدار، اخذ به شفعه نمایند.

۹- اگرچه زوجه از عین اموال غیرمنقول ارث نمی برد و از ثمن آن ارث می برد. لکن در این مورد اخذ به شفعه را به ارث می برد‌.

۱۰- شفیع باید به محض اخذ به شفعه تمام ثمن را به خریدار پرداخت کند و در تادیه ثمن حق حبس نخواهد داشت. به عبارتی بگوید ابتدا ملک را تسلیم کن بعد پول را می پردازم.

۱۱- اگر یک مبیع قابل شفعه و دیگری قابلیت آن را نداشته باشد مانند زمین و خودرو. شفیع نسبت به زمین که مال غیرمنقول است این حق را دارد. در خصوص اتومبیل و سایر اموال منقول چنین حقی برقرار نیست.

۱۲- منافع مبیع از زمان عقد بیع تا اخذ به شفعه، اگر متصل باشد متعلق به شفیع است. اگر منفصل و قابل جداسازی از مبیع باشد قبل از شفعه متعلق به خریدار است‌ بعد از آن مال شفیع است.

۱۳- گاهی در این فاصله به واسطه اقدامات مشتری ارزش مبیع افزایش می یابد‌. در این صورت زیاده مال خریدار خواهد بود‌. از این رو می تواند بهای آن را طبق نظر کارشناس از شفیع مطالبه کند.

۱۴- پس از اخذ به شفعه که معمولاً از طریق ارسال اظهارنامه است و پرداخت ثمن، مالکیت مبیع از خریدار به شفیع منتقل می شود. تا قبل از از مطالبه شفیع، مال نزد مشتری امانت است. در اینجا در صورت تقصیر مشتری (تعدی یا تفریط) وی مسئول خسارات وارده به شفیع خواهد بود‌.

بیشتر بدانید:

تنظیم اظهارنامه حقوقی

۱۵- اگر شفیع ثمن را بپردازد و مال را مطالبه کند، با توجه به اینکه ید مشتری ضمانی است‌ لذا می بایست فوراً مال را تسلیم کند‌. در غیر این صورت از این تاریخ مسئول هرگونه تلف، عیب یا نقصی در مال خواهد بود‌.

۱۶- هر معامله ای که خریدار خواه قبل از اعمال شفعه خواه بعد آن در مال نماید، باطل است‌. در این صورت شفیع دعاوی بطلان معاملات و ابطال اسناد رسمی صادره را از دادگاه درخواست می کند‌.

۱۷- اگر از طریق بیع فضولی سهم شریک فروخته شود، اخذ به شفعه زمانی ممکن است که مالک (شریک) معامله را تنفیذ نموده باشد. در صورت رد، معامله باطل است.

۱۸- زمانی می توان این حق را اعمال نمود که مال غیرمنقول قابل تقسیم و قابل افراز باشد. برای مثال، یک آپارتمان قابل افراز میان دو نفر نیست ولی زمین بدون بنا مسلماً قابل تقسیم است. اداره ثبت محل ملک صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را دارد‌.

بیشتر بدانید:

افراز ملک و نحوه درخواست آن

۱۹- در رایی شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مرقوم نموده است: در دعوای اعمال اخذ به شفعه، اگر خواهان، گواهی اداره ثبت اسناد و املاک محل (تصمیم واحد ثبتی) دایر بر قابل تقسیم و افراز بودن ملک موضوع خواسته را ارائه و ابراز نکرده باشد. با توجه به اینکه اخذ به شفعه در مورد اموال غیرمنقول قابل تقسیم قابل اعمال است، دعوای وی قابل استماع نیست.

۲۰- در مواردی بخشی از ملک موقوفه است. اگر ملک وقفی با رعایت قوانین مربوطه فروخته شود، شریک دیگر می تواند اخذ به شفعه را اعمال کند. اگر شریکی که سهمش وقفی نیست حصه اش را بفروشد، در این صورت متولی حق شفعه ندارد.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی و اعطای وکالت با شماره های ۰۹۱۲۲۰۹۲۰۴۶ – ۸۸۷۴۶۳۶۱ تماس بگیرید.

 

سوالات متداول

۱- کدام دادگاه به دعوی رسیدگی می کند؟

دادگاه حقوقی محل ملک صالح به رسیدگی است.

۲- اگر قبل از اعمال حق، معامله بین شریک و خریدار اقاله شود تکلیف چیست؟

با اقاله معامله بین افرادی که آن را منعقد نموده اند، همه چیز به جای سابق خود بازمی گردد.

 ۳- اخذ به شفعه نسبت به معامله فضولی به چه نحو است؟

اگر شریک معامله را رد کند، اخذ به شفعه باطل است. در این صورت شفیع، ثمن پرداختی را از مشتری مطالبه می کند‌.

۴- خواندگان دعوی چه کسانی هستند؟

دعوی به طرفیت شریک و خریدار هر دو مطرح می شود.

۵- دعوی الزام به تسلیم مال چگونه مطرح می شود؟

پس از اخذ به شفعه، دعوی تسلیم مال به طرفیت شریک یا خریدار که مال در ید وی است اقامه می شود.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *