- انواع وصیت و آثار آن – وصایت - 2024-11-30
- نمونه رای پرداخت خسارت راننده مقصر به قیمت یوم الاداء - 2024-11-20
- اعتراض شخص ثالث اصلی (حکمی) و طاری - 2024-11-16
معامله فروش مال غیر وقتی قابل ابطال است که مالک معامله را تنفیذ ننموده و آن را رد کند. طبق قانون مدنی، اگر معامله‌ای در خصوص مال دیگری شود، معامله مال غیر بوده و قابل ابطال است. معامله مستحق‌للغیر به این معناست که مالی اعم از عین یا منافع مال که متعلق به فرد دیگری است بدون اذن و اجازه مالک حقیقی به غیر منتقل شود.
اگر قراردادی اعم از بیع و اجاره واقع و به موجب آن فروشنده با سوءنیت مال دیگری را بفروشد، جرم فروش مال غیر واقع شده و از نقطه نظر حقوقی به آن معامله، معامله فضولی می‌گویند. از شایع‌ترین دعاوی بطلان در محاکم حقوقی، ابطال معامله فروش مال غیر است.
در این مقاله به طور کاربردی به بیان ابطال معامله مستحق‌للغیر و شرایط آن می‌پردازیم. بعلاوه شما می‌توانید برای وکالت، مشاوره، تنظیم دادخواست، شکواییه، لایحه دفاعیه، اظهارنامه و بررسی مدارک با ما در تماس باشید.
ضمان دَرَک چیست؟
فهرست مطالب
مواد ۳۹۰ به بعد قانون مدنی، ضمان درک و معامله مستحق‌للغیر را بیان نموده است. ضمان درک به معنای این است که فروشنده مال غیر عهده دار استرداد ثمن معامله است و چنانچه خریدار یا انتقال‌گیرنده جاهل به مستحق‌للغیر بودن مبیع باشد، انتقال‌دهنده باید از عهده غرامات وارده نیز برآید.
بنابراین چنانچه مالک، معامله را تایید و تنفیذ نکند، فروشنده مال غیر که ممکن است مبیع یا ثمن باشد، باید آن را به مالک (اصیل) برگرداند. چنانچه مال به انتقال‌گیرنده تسلیم شده باشد، وی ملزم به استرداد مبیع به مالک یا نماینده قانونی وی می‌باشد.
در فرض مستحق‌للغیر بودن مورد معامله، انتقال‌دهنده، مالک عین یا منافع مبیع نیست همچنین اذن یا وکالتی از سوی مالک ندارد. اما ملک غیر را ملک خود معرفی و آن را انتقال می‌دهد به چنین معامله‌ای، معامله فضولی گفته می‌شود. معامله فضولی معامله‌ای صحیح اما غیر نافذ است که ادامه حیات حقوقی آن نیازمند تنفیذ مالک می‌باشد. اگر مالک تنفیذ نکند، یعنی معامله از ابتدا باطل و فاقد آثار و حیات حقوقی می‌باشد.
بیشتر بدانید:
مراحل دعوی ابطال معامله فروش مال غیر
▪︎ دادگاه حقوقی یا دادگاه صلح محل ملک صلاحیت رسیدگی به دعوی ابطال معامله فروش مال غیر را دارد. اگر خواسته دعوی تا ۱ میلیارد ریال مقوم شود، در دادگاه صلح و چنانچه بیش از این مبلغ تقویم شود دادگاه حقوقی محل ملک به دعوی رسیدگی می‌شود. اگر موضوع دعوی ابطال، مال منقول مانند خودرو باشد، دادگاه محل اقامت خوانده در سامانه صلاحیت رسیدگی به دعوی را دارد.
▪︎ دعوا مالی است. هزینه دادرسی دعوی ابطال معامله، اگر ملک باشد بر اساس ارزش منطقه‌ای مورد معامله (از طریق دفاتر خدمات قضایی قابل دسترسی است) پرداخت می‌شود. اگر مال منقول باشد، ۳/۵ درصد میزان تقویم خواهان در خواسته است.
▪︎ مدارک دعوی ابطال معامله فروش مال غیر عبارتست از: دادنامه قطعی کیفری اگر شکایت فروش مال غیر شده باشد و همینطور استناد به پرونده کیفری، مبایعه‌نامه انتقال مال و سایر ادله موجود است.
▪︎ دعوی ابطال از سوی خریدار و مالک قابل طرح است.
▪︎ در ستون خواسته باید مشخصات معامله عادی و سند رسمی (شماره، تاریخ، دفترخانه) به هر تعداد که منتقل شده است ذکر شود.
▪︎ خریدار جاهل به مستحق للغیر بودن مال، علاوه بر تقاضای استرداد ثمن پرداختی، غرامات وارده را نیز می‌تواند از ایادی قبلی مطالبه کند.
▪︎ رای صادره در مورد بطلان معامله یا ابطال سند رسمی اعلامی است از این رو نیازی به تقاضای اجرای حکم و صدور اجرائیه نمی‌باشد. دادگاه ضمن صدور حکم به اداره ثبت محل ملک اعلام می‌دارد مراتب ابطال سند در دفتر املاک ثبت گردد. در این صورت اداره ثبت، طبق مفاد حکم قطعی دادگاه، ابطال سند را در ستون ملاحظات دفتر املاک قید می‌نماید.
بیشتر بدانید:
▪︎ اگر فروشنده مال غیر را به موجب مبایعه نامه یا هر سند عادی انتقال داده باشد و به موجب سند رسمی ملک را به خریدار جاهل یا عالم منتقل نموده باشد، خواهان اعم از مالک یا خریدار بایستی خواسته ها را اعلام بطلان مبایعه‌نامه و ابطال سند رسمی قرار دهد. چنانچه ابطال سند بدون بطلان معامله منشا مطرح شود، دادگاه دعوی را رد می‌کند.
▪︎ اگر مال فضولی توسط خریدار اول منتقل شده باشد، دادگاه دعوی ابطال سند را نمی‌پذیرد و اعتقاد بر تلف حکمی دارد. در اینجا خواهان باید دعوی مطالبه خسارت مطرح نماید.
علم یا جهل خریدار در معامله مستحق‌للغیر
خریدار معامله فروش مال غیر در صورتی می‌تواند علاوه بر ثمن، غرامات وارده را مطالبه کند که در زمان معامله جاهل به وضعیت مورد معامله باشد. اگر خریدار عالم بر مستحق‌للغیر بودن مبیع بوده باشد، فقط استحقاق مطالبه ثمن پرداختی را از فروشنده خواهد داشت. در مواردی که خریدار جاهل بوده، می‌تواند ثمن پرداختی و غرامات از قبیل هزینه‌هایی که در مبیع از زمان انعقاد قرارداد به بعد شده را مطالبه کند.
گاهی اوقات، طرفین در قرارداد پیش‌بینی می‌کنند در صورتی که مورد معامله مستحق للغیر باشد، فروشنده مبلغی معین یا درصدی از مبلغ قرارداد علاوه بر ثمن دریافتی به خریدار جاهل پرداخت کند. در این صورت بر اساس اصل حاکمیت اراده، وفق توافقات طرفین عمل می‌شود. از سوی دیگر، با بطلان عقد، شروط ضمن آن و وجه التزام نیز باطل می‌شود. در این حالت شرط و عقد هر دو باطل می شوند مگر شرط مستقل از عقد باشد یا از اوضاع و احوال طرفین و شرایط و مفاد قرارداد چنین قصدی معلوم باشد.
بیشتر بدانید:
قانون معامله فروش مال غیر
۱- مواد ۳۹۰ الی ۳۹۳ قانون مدنی در بحث ضمان درک.
۲- آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ – ۱۳۹۳/۷/۱۵ و شماره ۸۱۱ – ۱۴۰۰/۴/۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور.
۳- مقررات غصب به موجب مواد ۳۰۸ الی ۳۲۷ قانون مدنی.
۴- مواد ۳۶۵ و ۳۶۶ قانون مدنی.
نمونه آرای ابطال معامله مال غیر
◇ مطالبه ثمن معامله و غرامات به لحاظ مستحق للغیر درآمدن مبیع، فرع بر احراز و تایید بطلان قرارداد طرفین است.
(دادنامه ۹۲۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۸۶۵ – ۹۲/۷/۲۳ شعبه ۵۱ دادگاه تجدیدنظر تهران)
◇ تغییر وضعیت مبیع، از جمله تبدیل ملک به چند دستگاه آپارتمانی با اسناد مفروزی در حکم تلف مبیع است و خریدار سابق تنها استحقاق دریافت مثل یا قیمت را از بایع خواهد داشت و دعوی ابطال اسناد رسمی صادره محکوم به بطلان است.
(دادنامه ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۵۰۰۹۳۵ – ۹۳/۸/۲۱ شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر تهران)
نتیجه‌گیری
برای اینکه مالک بتواند از آثار حقوقی مالی که بدون اجازه وی فروخته شده بهره‌مند گردد، می‌بایست از مراجع حقوقی، بطلان معامله عادی و ابطال سند رسمی را تقاضا نماید. به دلیل قبح و سنگینی معامله فروش مال غیر، در قانون جرم‌انگاری شده و برای آن مجازاتی برابر کلاهبرداری مقرر شده است. جهت دریافت مشاوره و اعطای وکالت از طریق شماره های درج‌شده در سایت با وکلای پایه یک تماس بگیرید.
دفتر وکالت و مشاوره حقوقی شریفی
سوالات متداول
۱- چرا فروش مال غیر به خریدار بعدی تلف حکمی است؟
تلف حکمی در جایی مصداق پیدا می‌کند که موضوع اختلاف با حقوق اشخاص ثالث تداخل پیدا کند. در این صورت دادگاه معاملات و اسناد بعد از خریدار اول را باطل نمی‌کند و باید دعوی مطالبه خسارت مطرح شود.
۲- آیا جرم فروش منافع دیگری قابل گذشت است؟
جرم انتقال منافع مال غیر جرمی غیر قابل گذشت است.
۳- آیا خریدار عالم می‌تواند غرامت مطالبه کند؟
در دعوی ابطال معامله فروش مال غیر، علم خریدار مانع حکم به پرداخت غرامت می‌گردد.
